인천지방법원 2025타경35301. 부천시 원미구 춘의동 세원빌라 2층 202호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김금희이고 2020.03.19 매매를 원인으로 2020.03.23 소유권을 취득했으며 거래가액은 165,000,000원이었습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 뒤늦게 올라온 임차권 자체가 아니라, 임차인 오금락이 2021.05.20 이미 전입·점유·확정일자를 모두 갖췄다는 점입니다. 말소기준으로 계산된 2023.02.02 경기신용보증재단 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금 139,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 생기면 그 부분은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 회차에서는 매각가 165,000,000원을 가정한 배당표상 임차인 보증금 139,000,000원이 전액 배당되므로 인수액은 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 매각가 132,000,000원에서는 9,648,000원, 2회 유찰 시 105,600,000원에서는 35,678,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 유찰 뒤 최저가 숫자만 보고 가격이 크게 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35301 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 144-1 세원빌라 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김금희 · 2020.03.19 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023.02.02 경기신용보증재단의 가압류 50,000,000원입니다. 그 뒤의 소상공인시장진흥공단 가압류 10,000,000원과 2025.12.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 오금락의 전입·점유·확정일자는 2021.05.20로 말소기준보다 빠릅니다. 2023.06.14 설정된 주택임차권등기 역시 매각으로 소멸하더라도, 그 이전에 취득한 대항력에 기초한 미배당 보증금 인수 가능성은 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오금락 | 건물의 전부 | 2021.05.20 | 2021.05.20 | 139,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당분 인수 |
② 시세 비교 — 신건 165,000,000원은 최근 거래보다 높다
세원그린빌의 확인된 최근 거래는 2023.04 전용 48.21㎡·2층 160,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래값도 160,000,000원으로 계산돼 있으며, 현재 최저매각가 165,000,000원은 이 가격의 103.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 48.21㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
따라서 현재 신건을 최저가 165,000,000원에 취득하면, 인수액은 없더라도 확인된 최근 거래 160,000,000원보다 높은 가격입니다. 특히 거래 표본이 1건이고 대상 면적 일치도 확인되지 않은 만큼 시세 판단을 공격적으로 해석하기도 어렵습니다. 신건 가격 자체에는 할인 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 임차인 오금락 보증금 | 139,000,000원 | 139,000,000원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 50,000,000원 | 22,890,000원 |
| 3. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 오금락의 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 안 되는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 165,000,000원 | 0원 | 176,110,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 132,000,000원 | 9,648,000원 | 199,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 105,600,000원 | 35,678,400원 | 199,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철7호선 춘의역 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 춘의역이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물의 2층 202호이며, 급배수·위생·도시가스·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,396,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 세원그린빌은 12세대, 사용승인일은 2003.02.25이며 확인된 최근 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 결과 확인. 오금락은 대항력과 우선변제권이 있으므로 실제 배당액과 미배당 보증금 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 현재는 인수 0원이지만 1회 유찰 시 9,648,000원, 2회 유찰 시 35,678,400원으로 달라집니다.
- 시세 보수적으로 확인. 확인된 최근 거래가 160,000,000원 1건뿐이고 대상 면적 일치가 확인되지 않았으므로 추가 실거래 대조가 필요합니다.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 103.1%입니다.
- 주택임차권 확인. 등기사항전부증명서에 주택임차권이 등재되어 있으며 감정평가서도 이를 별도로 참고사항으로 적시하고 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가 하락 = 실질 부담 하락”은 아니다
이 물건은 현재 신건 165,000,000원에서는 임차인 보증금 139,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 오금락의 대항력은 말소기준보다 앞서 있어, 유찰로 배당 재원이 줄면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 바뀝니다. 동시에 신건 최저가는 최근 거래 160,000,000원의 103.1%로 최근 시세 이상입니다. 따라서 현재 회차에서는 가격 할인 근거가 없고, 이후 회차에서는 낮아진 최저가와 함께 임차보증금 인수액을 반드시 같이 계산해야 하는 사건입니다.
