광주지방법원 2025타경51922. 광양시 중동 성호2차아파트 201동 23층 2321호, 전용 39.86㎡ 아파트입니다. 감정가는 57,000,000원이고 2회 유찰된 최저매각가는 31,920,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮아질수록 싸지는 일반적인 경매가 아닙니다. 임차인 이상권이 2020.03.13. 전입·점유했고, 2020.02.10. 확정일자를 갖춰 2020.06.23. 설정된 김혜주 근저당보다 앞섭니다. 보증금 80,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 낙찰자가 인수할 수 있는 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 31,920,000원에서 집행비용 974,560원을 제외한 30,945,440원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 49,054,560원이 매수인 인수액으로 남습니다. 유찰돼 낙찰가가 더 내려가도 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 매수인의 실질취득 기준은 임차보증금 약 80,000,000원 수준으로 고정됩니다. 따라서 “최저가가 최근 시세의 66.2%라 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 23층2321호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.86㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 23층건 중 23층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사선파크빌리지 (2020.06.23. 거래가액 80,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 31,920,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상권 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
말소기준은 2020.06.23. 접수된 을구 7번 김혜주 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 설정된 심계순 근저당권 265,000,000원, 국·부산광역시의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 임차인의 전입·점유입니다. 이상권은 2020.02.07. 임대차계약, 2020.02.10. 확정일자, 2020.03.13. 주민등록·점유개시를 마쳐 말소기준권리보다 선순위입니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이상권 | 전유부분 건물전부 주거·임차권등기 | 80,000,000원 | 전입·점유 2020.03.13. 확정일자 2020.02.10. 배당요구 2024.03.05. | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 인수 가능 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 매각물건명세서에는 을구 9번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
성호2차 201~205동, 전용 39.86㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 48,183,333원, 최신 거래는 2026.04.의 47,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
실거래 범위는 40,000,000원부터 59,700,000원이고 감정가 57,000,000원은 그 범위 안에 있습니다. 그러나 매수인이 실제로 검토해야 할 금액은 최저가 31,920,000원이 아니라 임차보증금에 근접한 약 80,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 48,183,333원, 최신 거래 47,000,000원, 실거래 최고 59,700,000원보다도 높습니다.
③ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·56% | 31,920,000원 | 30,945,440원 | 49,054,560원 | 보증금 약 80,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 시 39.2% | 22,344,000원 | 21,541,808원 | 58,458,192원 | 보증금 약 80,000,000원 수준 |
| 4회 유찰 시 27.44% | 15,640,799원 | 14,959,265원 | 65,040,735원 | 보증금 약 80,000,000원 수준 |
매각가는 31,920,000원에서 22,344,000원, 15,640,799원으로 내려가지만 매수인 인수액은 49,054,560원에서 58,458,192원, 65,040,735원으로 증가합니다. 즉 추가 유찰은 외형상 최저가만 낮출 뿐, 대항력 임차보증금이 남아 있는 한 실질취득 부담을 시세 수준 아래로 낮추지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 974,560원 |
| 1. 임차인 이상권 보증금 | 80,000,000원 | 30,945,440원 |
| 2. 근저당 · 김혜주 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 심계순 | 265,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이상권 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 공제 후 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당되며, 보증금 부족분 49,054,560원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 후순위 근저당권과 경매채권에는 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 중진초등학교 서측 인근이며, 아파트단지와 근린상가가 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 규모. 성호2차 201~205동은 1,773세대이며 사용승인일은 2003.11.07.입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층건으로 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 아파트 건부지이며 광대소각 도로 조건입니다. 단지 내 도로와 외곽 공도가 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 698,300원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래는 12건이지만 거래가격이 40,000,000원부터 59,700,000원까지 분산돼 있습니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 인수액을 합산해 검토. 입찰가만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 회차 인수 추정액은 49,054,560원입니다.
- 우선매수권 확인. 임차인이 동일 가격으로 우선매수권을 행사할 수 있으므로 외부 입찰자는 낙찰 가능성과 보증금 운용을 함께 검토해야 합니다.
- 임대차 실체 검증. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 임대차계약서, 계좌이체 내역, 점유자료, 확정일자 및 피해자 결정문을 대조해야 합니다.
- 배당요구와 배당표 확인. 배당기일 전 실제 집행비용·세금·배당순위가 달라지면 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 보증금 전액 변제 또는 별도 합의 없이 임차권등기가 당연히 말소되는 것으로 단정하면 안 됩니다.
- 점유·명도 계획. 대항력 임차인이므로 단순 인도명령만으로 해결되는 사건으로 보지 말고 보증금 정산과 점유이전 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 상태 확인. 관리비 체납, 내부 상태, 최고층 누수 여부와 실제 점유자를 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 특별매각조건 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,192만원짜리 아파트가 아니다”
이 사건의 최저가는 31,920,000원이지만, 권리분석상 매수인의 경제적 부담은 그 금액으로 끝나지 않습니다. 선순위 대항력 임차인 이상권의 보증금 80,000,000원 중 현재 배당으로 충당되지 않는 49,054,560원을 인수할 수 있어, 실질취득은 보증금 수준에 근접합니다. 최근 12개월 실거래 평균 48,183,333원과 최신 거래 47,000,000원보다 높은 수준이므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
추가 유찰이 돼도 매각대금이 줄어드는 만큼 인수액이 증가합니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 입찰자의 낙찰 가능성까지 제한됩니다. 후순위 등기는 소멸하지만 핵심 선순위 임차권은 남는 사건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상, 우선매수권까지 있는 고위험·저매력 물건입니다.
