인천지방법원 2025타경35415. 부천시 소사구 송내동 명성그랜드빌라 3층 301호, 전용 54.1㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 김인서의 선순위 대항력입니다. 김인서는 2021.04.02. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021.05.11. 전입·점유를 시작했습니다. 반면 현재의 말소기준은 2022.04.04. 안산세무서장의 압류이므로, 김인서의 전입은 그보다 앞섭니다. 이후 2023.06.07. 임차보증금 160,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
현재 171,000,000원 매각가를 전제로 한 배당모형에서는 집행비용 3,194,000원을 제하고도 김인서에게 보증금 160,000,000원이 전액 배당되어 매수인 승계액이 0원입니다. 그러나 1회 유찰부터 상황이 달라집니다. 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면서 그 미배당분이 인수액으로 계산되고, 낙찰가 하락분 상당액이 다시 매수인의 승계부담으로 되돌아옵니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35415 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 610-3 명성그랜드빌라 3층 301호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 심곡로46번길 75 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.1㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 권영만 (2021.05.11. 소유권이전, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 전입이 핵심
현재 등기상 말소기준권리는 2022.04.04. 국(안산세무서장) 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김인서는 말소기준일보다 앞선 2021.05.11. 전입·점유를 갖춰 대항력이 있고, 2021.04.02. 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기 자체는 2023.06.07.이지만, 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 선순위 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김인서 | 2021.05.11. | 160,000,000원 | 2021.04.02. | 대항력 有 우선변제 有 현재 승계 0원 |
| 이주희 | 2024.10.10. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김인서는 보증금 160,000,000원의 실제 임차인으로, 전입일이 말소기준보다 앞서 있습니다. 현재 회차에서는 배당모형상 보증금 전액을 배당받으므로 승계액이 0원이지만, 낙찰가가 낮아져 배당액이 부족해지면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다. 반면 이주희는 전입일 2024.10.10.로 말소기준일 2022.04.04.보다 뒤여서 대항력은 없으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
명성그랜드빌라(610-3)는 9세대, 2001.08.31. 사용승인 건물입니다. 전용 54.1㎡에 맞는 실거래 표본은 2022.05. 4층 거래 140,000,000원 1건입니다. 시세지표의 평균·최저·최고 및 최근12개월 평균도 모두 140,000,000원으로 제시되어 있습니다. 현재 최저가 171,000,000원은 이 기준의 122.1%입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 171,000,000원 | 0원 | 171,000,000원 | 122.1% |
| 1회 유찰 · 80% | 136,800,000원 | 25,915,200원 | 162,715,200원 | 116.2% |
| 2회 유찰 · 64% | 109,440,000원 | 52,892,160원 | 162,332,160원 | 116.0% |
| 비교 실거래 | - | - | 140,000,000원 | 100.0% |
즉 이 사건에서 1회·2회 유찰 가격만 떼어 놓고 “1.36억”, “1.09억”으로 싸졌다고 평가하면 권리분석이 틀어집니다. 비교 기준은 낙찰가 + 승계액인 실질취득이어야 하며, 제공된 실거래 기준 140,000,000원과 비교하면 2회 유찰 뒤에도 실질취득 부담은 그보다 높습니다. 실거래 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2022.05.이므로 개별 호수의 현재 가치를 정밀하게 확정하는 자료로 보기보다는 가격 경계선으로 활용할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 김인서 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 7,806,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 김인서 보증금 160,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류에는 7,806,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있으므로 최종 배당 결과가 달라져 김인서의 미회수 보증금이 생기면 그 범위가 매수인 승계 문제로 이어질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남중학교 북서측 인근 명성그랜드빌라 단지 내에 위치하며, 주변은 공동주택과 단독주택 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2001.08. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 콘크리트평슬라브지붕 4층 다세대주택입니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 완경사지이며 북측 및 서측 공도와 접합니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 2,121,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 환금성 판단. 총 9세대 규모이고 확인된 전용 54.1㎡ 실거래 표본이 1건이므로, 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 계산. 현재는 171,000,000원 + 인수 0원, 1회 유찰은 136,800,000원 + 25,915,200원, 2회 유찰은 109,440,000원 + 52,892,160원입니다.
- 김인서 배당액 확인. 현재 배당모형에서는 전액 배당이나, 실제 배당표에서 보증금 미회수액이 생기면 매수인 승계 위험이 달라집니다.
- 이주희 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 한계 확인. 비교 실거래는 2022.05. 140,000,000원 1건입니다. 현장 중개시세와 현재 매물 호가를 추가로 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 인도 확인. 체납 관리비와 현재 실제 점유자를 확인하고 인도 일정 및 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총액은 크게 안 내려간다”
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 최저가만 보면 놓치기 쉽습니다. 신건에서는 매수인 인수가 0원이지만 실질취득 171,000,000원이 비교 실거래 140,000,000원의 122.1%입니다. 1회 유찰 후에는 표면 낙찰가가 136,800,000원으로 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 보증금 25,915,200원을 더한 실질취득이 162,715,200원이고, 2회 유찰 후에도 162,332,160원입니다. 따라서 이 물건은 “몇 번 유찰됐는가”보다 “유찰 후 인수액까지 합쳐 실제로 얼마를 부담하는가”를 먼저 봐야 합니다. 현재 확인된 실거래 기준에서는 신건은 물론 제시된 1~2회 유찰 시나리오도 시세보다 낮다고 평가하기 어렵습니다.
