인천지방법원 2025타경35417. 부천시 원미구 심곡동 한빛하우스 D동 4층 403호, 전용 19.59㎡의 원룸형태 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다. 임차인 전상엽은 2021.09.30 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.06입니다. 말소기준으로 계산된 2022.04.12 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다.
임차보증금은 96,000,000원으로 현재 최저가 95,000,000원보다 큽니다. 예상배당에서는 집행비용 2,110,000원이 먼저 빠지고 임차인에게 92,890,000원이 배당되어 3,110,000원이 부족합니다. 이 부족분은 대항력에 따라 매수인 인수로 계산되어, 신건 기준 실제 부담은 95,000,000원 + 3,110,000원 = 98,110,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35417 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 121-3 한빛하우스 디동 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부천로80번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(원룸형태의 다세대주택) · 전용 19.59㎡ · 5층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 2003.10.27 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.09.30 매매 · 거래가액 96,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
등기부 계산상 말소기준은 2022.04.12 국 압류입니다. 이후의 부천시 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체는 2023.09.21이지만 임차인의 전입·점유는 2021.09.30로 더 빠릅니다. 따라서 등기가 말소된다는 사실과 별개로 보증금 미배당분에 대한 대항력 인수 위험이 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전상엽 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 / 2021.09.06 | 96,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
② 시세 비교 — 최저가 99.5%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
한빛하우스D동 동일 면적 19.59㎡의 제공된 거래 표본은 2건입니다. 2021.06 거래가 95,000,000원, 2021.09 거래가 96,000,000원이며 평균은 95,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 19.59㎡ | 4 | 96,000,000원 |
| 2021.06 | 19.59㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 평균 | 19.59㎡ | 2건 | 95,500,000원 |
최저가만 보면 거래 평균의 99.5%입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 예상 인수를 더한 실질취득 98,110,000원은 거래 평균 95,500,000원의 약 102.7%, 최신 거래 96,000,000원의 약 102.2%입니다. 즉 신건 기준으로는 제공된 거래 표본보다 높은 비용 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 임차인 전상엽 보증금 | 96,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 3,110,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 예상배당은 집행비용 추정치를 포함하며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액이 커져 총부담이 쉽게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 95,000,000원 | 3,110,000원 | 98,110,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,000,000원 | 21,768,000원 | 97,768,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 60,800,000원 | 36,694,400원 | 97,494,400원 |
표면 최저가는 95,000,000원에서 76,000,000원, 60,800,000원으로 크게 내려가지만 매수인 인수는 반대로 증가합니다. 그래서 2회 유찰 가정에서도 낙찰가와 인수액의 합은 97,494,400원입니다. 이 사건은 유찰률 자체보다 총 실질부담을 먼저 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 원룸형태의 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 19.59㎡입니다.
- 입지. 원미초등학교 북서측 인근으로, 유사 다세대주택 등 공동주택과 일부 단독주택·주상용 건물이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부천로변 시내버스정류장까지 도보 약 3분, 지하철 1호선 부천역까지 도보 약 15분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물로 2003.10.27 사용승인됐으며 개별난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 소로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역·중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,722,000원/㎡이며 토지면적은 314.8㎡입니다.
- 현황 특이사항. 인근 121-1·7·8 필지의 3동과 함께 A~D동으로 구분되며, 대상건물 3호 라인은 1·2호 라인과 다른 별도 출입구를 사용합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 계산. 현재 회차 예상 미배당 3,110,000원을 포함해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 21,768,000원, 2회 유찰 시 36,694,400원으로 증가하므로 최저가 하락폭만 보면 안 됩니다.
- 임차권 원본 확인. 전상엽의 전입일 2021.09.30, 확정일자 2021.09.06, 보증금 96,000,000원, 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 불가해 내부구조·이용상태는 도면·외부관찰·탐문을 참고해 조사됐습니다.
- 거래 표본 시점. 비교 거래는 2021.06과 2021.09의 2건이므로 현재 응찰가 산정 시 표본의 시점과 수를 함께 고려해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 미배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “최저가”보다 “실질취득”이 중요한 사건
이 사건은 최저가가 거래 평균보다 조금 낮아 보이는 전형적인 착시형 물건입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 96,000,000원으로 최저가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 예상되는 인수액 3,110,000원을 더하면 실제 부담은 98,110,000원입니다. 이는 제공된 거래 평균 95,500,000원과 최신 거래 96,000,000원을 모두 웃돕니다.
또한 유찰되어 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당분이 커져 낙찰가와 인수를 합친 금액은 1회 유찰 가정 97,768,000원, 2회 유찰 가정 97,494,400원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 보증금 인수 후 총 실질취득액입니다.
