인천지방법원 2025타경35428. 부천시 오정구 내동 건양펠리스 3층 303호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 등기상 압류가 여러 건이라는 사실보다 2021.02.18 전입한 임차인 황병만입니다. 황병만은 보증금 210,000,000원, 확정일자 2021.01.28, 임차권등기와 배당요구가 확인되고, 말소기준권리인 2022.02.28 압류보다 전입이 빠릅니다. 따라서 매각대금에서 다 받지 못한 보증금은 낙찰자가 이어받는 구조입니다.
현재 신건 최저가 201,000,000원에서 집행비용 3,614,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 197,386,000원이 배당되고, 보증금 중 12,614,000원이 남습니다. 그래서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 213,614,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰돼 낙찰가가 낮아지면 임차인의 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 규모 부근에서 크게 줄지 않는다는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 335 건양펠리스 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 3층 303호 |
| 소유자 | 배성철 (2021.03.09 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
2014년 시흥중앙새마을금고 근저당은 2021.02.19 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.02.28 국 압류입니다. 이후 국민건강보험공단, 부천시, 거제시, 국 압류와 2025.12.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 황병만은 기준권리보다 앞선 2021.02.18 전입으로 대항력을 갖추고 있어, 등기가 소멸해도 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황병만 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.18 / 2021.01.28 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2023.06.14 · 미배당분 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
건양펠리스의 전용 46㎡대 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 182,700,000원이지만, 과거 196,000,000원·194,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05 174,000,000원 한 건이고, 최근 구간은 이전 거래군 대비 -5.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 46.03㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 2024.08 | 46.52㎡ | 5 | 164,500,000원 |
| 2023.08 | 46.97㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 46.97㎡ | 4 | 196,000,000원 |
| 2021.08 | 46.52㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 174,000,000원 |
현재 최저가 201,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 115.5%입니다. 그런데 대항력 임차인의 미배당분까지 반영한 실질취득은 213,614,000원이므로, 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 특히 최근 흐름이 -5.9%인 만큼 과거 전체 평균 182,700,000원만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 황병만 보증금 | 210,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 부족분 12,614,000원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액은 더 불리하게 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내촌고가교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 303호로, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 소로3류 접합, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 환금성. 건양펠리스는 12세대이며 최근 확인 거래는 2026.05의 174,000,000원이고 최근 가격 흐름은 이전 거래군 대비 -5.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 201,000,000원이 아니라 인수액을 더한 213,614,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 회차별 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 52,251,200원, 2회 유찰 시 인수 83,960,960원으로 증가합니다.
- 대항력 임차인 확인. 황병만의 전입 2021.02.18은 말소기준 2022.02.28보다 빠르고, 보증금 210,000,000원 전액이 배당으로 소진되지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재하면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 시세 하락 흐름 반영. 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 174,000,000원이고 최근 흐름은 -5.9%입니다. 전체 평균 182,700,000원보다 최근 가격을 우선해서 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 배당관계와 실제 점유·명도 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 보증금 인수는 커진다”
이 사건은 최저가 201,000,000원만 보면 감정가 100%의 평범한 신건처럼 보이지만, 실제 구조는 다릅니다. 황병만의 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 크고, 대항력이 있어 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차에서도 실질취득은 213,614,000원이고, 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 총 부담은 보증금 규모 주변에서 유지됩니다. 반면 최근 12개월 실거래는 174,000,000원, 최근 흐름은 -5.9%입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득이 최근 시세 대비 어디에 있는가”입니다.
