인천지방법원 2025타경35438. 김포시 사우동 그레이스힐 5층 501호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 신정선입니다. 신정선은 2021.02.19. 전입, 2021.01.20. 확정일자를 갖추고 보증금은 261,000,000원입니다. 말소기준인 2021.12.09. 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 한 상태입니다.
현재 최저매각가 251,000,000원에서 집행비용 4,314,000원을 먼저 반영하면 신정선에게 예상되는 배당액은 246,686,000원입니다. 보증금 중 14,314,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 최저가 251,000,000원만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 합치면 265,314,000원이고, 유찰 시에는 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 미배당액이 그만큼 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35438 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 248-11 그레이스힐 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 봉화로 13-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 5층 501호 · 승강기설비 |
| 소유자 | 김성수 · 2021.03.02. 매매 · 거래가액 261,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 261,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특이사항 | 집합건축물대장 현황도면상 내부 복층구조 · 다락부분은 전유부분 평가에 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기부상 과거 수협은행 근저당권 224,250,000원은 2021.02.22. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2021.12.09. 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 신정선의 주민등록일은 2021.02.19., 점유개시일은 2021.02.22.로 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2023.03.06. 보증금 261,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신정선 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.19. 확정 2021.01.20. | 261,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 없음 |
| 명굉남 | 2023.11.03. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
명굉남은 2023.11.03. 전입으로 말소기준권리인 2021.12.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 사건의 실질적인 인수위험은 선순위 임차인 신정선의 미배당 보증금입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
그레이스힐의 확인된 거래는 2건입니다. 다만 대상 면적은 48.58㎡이고, 확인 거래 면적은 53.46㎡·56.37㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 개별 호수의 직접 시세로 단정하기보다 가격 수준과 최근 흐름을 확인하는 참고자료로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 56.37㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 2021.10 | 53.46㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 227,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 174,000,000원 |
전체 2건 평균은 227,000,000원이지만, 오래된 2021년 280,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래는 2025.12.의 174,000,000원 한 건이며, 최근 가격은 과거 거래 대비 -37.9%입니다. 현재 최저가 251,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 144.3%이고, 여기에 선순위 보증금 미배당 인수까지 더해집니다.
④ 회차별 실질 부담 — 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 251,000,000원 | 14,314,000원 | 265,314,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 200,800,000원 | 63,811,200원 | 264,611,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 160,640,000원 | 103,408,960원 | 264,048,960원 |
최저매각가는 251,000,000원에서 200,800,000원, 160,640,000원으로 낮아지지만, 예상 인수액은 14,314,000원에서 63,811,200원, 103,408,960원으로 증가합니다. 즉 유찰 자체가 실질 취득비용을 크게 낮추지 못합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 신정선 보증금 | 261,000,000원 | 246,686,000원 |
| 2. 현대캐피탈주식회사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 3. 포이베대부유한회사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준. 신정선 보증금 부족분 14,314,000원은 매수인 인수. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포여자중학교 동측 인근이며 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며 위생·급배수시설과 승강기설비가 있습니다.
- 내부구조. 집합건축물대장 현황도면상 복층구조이며 다락부분은 전유부분 평가에 포함됐습니다.
- 토지. 평지의 정방형 토지로 공동주택 등의 건부지로 이용 중이며 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·재정비촉진지구·성장관리권역·고도지구 등에 포함되며 공시지가는 1,690,000원/㎡입니다.
- 시세 표본. 그레이스힐은 10세대이며 확인 거래는 2건뿐이고 대상 면적 48.58㎡와 거래 면적도 일치하지 않아 시세 판단의 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득비용 확인. 현재 회차는 낙찰가 251,000,000원에 예상 인수 14,314,000원이 붙습니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 63,811,200원, 2회 유찰 시 103,408,960원으로 증가해 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 선순위 임차인 확인. 신정선의 전입·점유·확정일자·임차권등기와 실제 배당액을 매각기일 직전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 명굉남 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유 및 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 복층·다락 확인. 현황도면상 복층 및 다락부분이 평가에 포함돼 있으므로 실제 구조와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 최근 거래 면적이 대상 48.58㎡와 일치하지 않고 최근 12개월 표본도 1건이므로 거래사례를 동일 물건의 확정 시세로 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 사건에서 가장 중요한 사실은 하나입니다. 신정선의 보증금 261,000,000원이 최저매각가 251,000,000원보다 크고, 신정선은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인입니다. 현재 회차에서도 14,314,000원의 보증금 부족분이 매수인에게 남고, 유찰될수록 그 인수액은 더 커집니다.
반면 최근 12개월 확인 거래는 174,000,000원이고 가격 추세는 -37.9%입니다. 최저가 자체도 최근 12개월 평균의 144.3%이며, 실질 취득비용은 그보다 더 높습니다. 따라서 이 물건은 낮아지는 최저가가 아니라 선순위 보증금까지 합친 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
