인천지방법원 2025타경35538. 부천시 소사구 범박동 트윈스파이어 101동 6층 603호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 배가영이며 2020.09.25 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 256,000,000원입니다. 이 물건은 일반적인 “근저당 이후 임차인” 구조가 아닙니다. 서원하는 2020.08.10 확정일자를 받고 2020.09.04 전입·점유를 시작했으며, 분석 데이터가 잡은 말소기준일인 2021.10.21 부천시 압류보다 앞섭니다. 2022.09.26에는 보증금 256,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
반면 2025.08.13 전입한 김선화는 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 실제 임차인 2명 가운데 서원하의 선순위 임차보증금이 매수인의 실질 부담을 결정하고, 김선화의 점유·임대차 내용은 별도로 확인해야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 범박동 212-2 트윈스파이어 101동 6층603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 배가영 (2020.09.25 소유권이전 · 거래가액 256,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
분석상 말소기준일은 2021.10.21 부천시 압류입니다. 서원하는 그보다 앞선 2020.09.04 전입·점유와 2020.08.10 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 정리됩니다. 이후 2022.09.26 보증금 256,000,000원의 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 현재 예상배당만으로 보증금 전액이 충족되지 않아 1,426,000원의 인수액이 발생합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서원하 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.04 / 2020.08.10 | 256,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2022.09.26 | 1,426,000원 인수 |
| 김선화 | 2025.08.13 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
이 사건은 최저가만 비교하면 왜곡됩니다. 서원하의 대항력 있는 보증금이 256,000,000원이므로 1회·2회 유찰 시에는 낙찰가보다 보증금이 커지고, 미배당 보증금이 매수인 인수로 이동합니다. 데이터에 잡힌 회차별 인수액을 더하면 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 259,000,000원 | 1,426,000원 | 260,426,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,200,000원 | 52,500,800원 | 259,700,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,760,000원 | 93,360,640원 | 259,120,640원 |
1회 유찰에서는 최저가가 207,200,000원까지 내려가지만 인수액이 52,500,800원으로 늘어 실질취득은 259,700,800원입니다. 2회 유찰에서도 최저가는 165,760,000원까지 내려가지만 인수액이 93,360,640원으로 커져 실질취득은 259,120,640원입니다. 즉 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 회차에서는 실질취득이 256,000,000원 보증금 수준에 고정되는 성격이 강합니다. 따라서 207,200,000원이나 165,760,000원이라는 최저가 숫자만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 서원하 보증금 (우선변제) | 256,000,000원 | 254,574,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,532,600,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,426,000원을 제외한 254,574,000원이 서원하에게 배당되고, 보증금 부족분 1,426,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 603호이며 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기가 설치되어 있습니다.
- 입지. 범박중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로·토지. 서측에 로폭 약 12미터 도로가 있고, 토지는 대체로 장방형으로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 지정이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔·아파트·근린생활시설 혼재지라는 입지와 교통 여건은 확인되지만, 이 자료만으로 별도의 실거래 가격대나 환금성 수준을 단정하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 259,000,000원만 보지 말고 예상 인수 1,426,000원을 더한 260,426,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 207,200,000원, 2회 유찰 시 165,760,000원으로 최저가는 내려가지만 인수액이 52,500,800원·93,360,640원으로 커집니다.
- 서원하 배당액 재확인. 보증금 256,000,000원 전액이 배당되지 않으면 미배당분은 대항력에 따라 매수인 부담으로 남습니다.
- 세금 선순위 여부 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 금액이 실제 배당에서 먼저 빠지는지 확인해야 합니다. 선차감액이 생기면 임차인 미배당과 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 김선화 점유관계 확인. 2025.08.13 전입은 말소기준일보다 뒤지만 보증금·확정일자 등 임대차 내용은 확인이 필요합니다.
- 현장 인도상태 확인. 서원하는 임차권등기가 있고 김선화의 전입도 확인되므로, 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가보다 보증금을 봐야 한다”
이 사건은 신건 최저가가 259,000,000원이지만, 서원하의 선순위 임차보증금 256,000,000원이 가격 구조를 사실상 지배합니다. 현재 회차에서도 집행비용 때문에 254,574,000원만 배당되어 1,426,000원이 매수인에게 남고, 실질취득은 260,426,000원이 됩니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 최저가는 207,200,000원까지 내려가지만 인수액이 52,500,800원으로 커져 실질취득은 259,700,800원이고, 2회 유찰 시에도 165,760,000원에 93,360,640원을 더해 259,120,640원입니다. 즉 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라가면서 총 부담은 선순위 보증금 수준에 붙어 있는 구조입니다.
여기에 국세·지방세 압류가 실제 배당에서 우선 차감되면 서원하의 미배당액이 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “신건 259,000,000원”, “1회 유찰 207,200,000원”, “2회 유찰 165,760,000원”이라는 표면가격보다 실질취득과 임차보증금 미배당 규모를 먼저 보는 것이 핵심입니다. 시세 대비 가격 메리트는 이 자료만으로 단정하지 않습니다.
