인천지방법원 2026타경30044. 부천시 소사구 괴안동 삼성홈맨션 가동 401호, 전용 34.85㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 박영심은 2022년 4월 11일 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 28일 김기성 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 근저당권보다 앞선 임차관계입니다. 김보균은 임대차계약일 2022년 3월 4일, 확정일자 2022년 3월 7일, 전입·점유개시일 2022년 4월 8일이고, 보증금은 140,000,000원입니다. 말소기준인 2022년 4월 28일 근저당보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있으며 배당요구도 했습니다. 매각대금에서 보증금을 전부 받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30044 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 5-24 삼성홈맨션 가동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.85㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 박영심 (2022.04.11. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 준공 / 세대수 | 2003.12.12 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022년 4월 28일 김기성 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 안산시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2024년 4월 19일 등기된 김보균의 주택임차권등기 자체도 말소기준 이후 등기지만, 그보다 앞선 2022년 4월 8일 전입·점유에 기초한 대항력과 보증금 미회수 위험은 별개입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김보균 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.08 / 2022.03.07 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 박순옥 | 2025.05.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인·점유자 2명으로 확인됩니다. 김보균은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 보증금 140,000,000원을 기준으로 분석해야 합니다. 박순옥은 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.33억이 아니라 실질취득으로 봐야 한다
삼성홈맨션가동 전용 34.85㎡의 확인 가능한 거래는 2022년 4월 140,000,000원 한 건입니다. 시세 기준 평균·최신 거래 모두 140,000,000원이고 표본은 1건입니다. 단순히 현재 최저가 133,000,000원만 보면 이 기준의 95%지만, 대항력 임차인 인수액을 포함한 실질취득 142,662,000원은 오히려 거래 기준액보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 34.85㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 시세 기준 | 34.85㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 김보균 보증금 | 140,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 근저당 · 김기성 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 김보균 임차인은 130,338,000원을 배당받고, 보증금 부족분 9,662,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 부담 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 133,000,000원 | 9,662,000원 | 142,662,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 106,400,000원 | 35,889,600원 | 142,289,600원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 85,120,000원 | 56,812,160원 | 141,932,160원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가는 133,000,000원에서 106,400,000원, 85,120,000원으로 크게 내려가지만, 같은 방향으로 김보균 임차인의 미배당 보증금이 9,662,000원에서 35,889,600원, 56,812,160원으로 증가합니다. 결과적으로 총 부담은 거의 변하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 부천동중학교 서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 감정자료에는 외국인등 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지 386.0㎡, 평지·세로장방 형태, 공시지가 2,260,000원/㎡입니다.
- 거래성. 16세대 규모이고 확인 가능한 동일 면적 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 매우 제한적이라는 점을 함께 봐야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 기준 낙찰가 133,000,000원 외에 김보균 보증금 미배당 9,662,000원이 남아 총 부담은 142,662,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 각각 142,289,600원, 141,932,160원입니다.
- 김보균 배당액 확인. 최종 배당표에서 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 배당순위와 금액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 압류 3건 확인. 국민건강보험공단·안산시·부천시 압류가 있고, 당해세 해당 시 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 박순옥 점유관계 확인. 2025.05.19 전입으로 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유와 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 34.85㎡ 거래는 2022.04의 140,000,000원 한 건이므로 현재 가격 판단에는 추가 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.33억짜리 경매”가 아니라 “1.4억대 실질취득 구조”
이 사건에서 가장 위험한 해석은 “감정가 133,000,000원, 실거래 140,000,000원이니 7,000,000원 싸다”고 보는 것입니다. 김보균의 보증금 140,000,000원이 매각대금보다 크고 대항력이 있어, 현재 회차에서는 미배당 9,662,000원을 인수합니다. 실제 부담은 142,662,000원으로 올라갑니다.
더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가는 106,400,000원까지 내려가지만 인수액은 35,889,600원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가 85,120,000원에 인수액이 56,812,160원까지 증가합니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 대항력 임차인 인수형입니다. 주어진 실거래 기준 140,000,000원과 비교해도 현재 실질취득이 더 높고 거래 표본도 1건뿐이므로, 표면 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
