인천지방법원 2026타경30076. 부천시 소사구 심곡본동 지호빌 3층 302호 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방2·거실·주방·욕실·다용도실·현관 등이고, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 3층입니다. 이 사건은 일반적인 “후순위 권리 전부 소멸” 유형과 다릅니다. 노진석의 주택임차권등기가 2024.06.28. 설정되어 있고, 주민등록일자는 2022.06.09., 확정일자는 2022.05.17.입니다. 말소기준권리인 2024.10.21. 과천농업협동조합 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다.
현재 매각가를 287,000,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 4,818,000원을 먼저 제외한 뒤 노진석에게 보증금 282,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 이 회차에서는 매수인이 떠안을 임차보증금이 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 데이터상 인수액은 56,414,400원, 2회 유찰 시에는 101,691,520원으로 증가합니다. 즉 이 사건은 최저가가 내려간다는 사실만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30076 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 585-6 지호빌 3층 302호 도로명: 경기도 부천시 소사구 성주로164번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·다용도실·현관 등 · 5층 중 3층 |
| 소유자 | 이효선 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 본다
등기부상 과거 수협은행 근저당권은 2020.04.13. 이미 말소됐고, 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁도 2022.06.10. 말소되어 소유권은 이효선에게 돌아왔습니다. 현재 권리분석의 핵심은 노진석의 주택임차권과 그 뒤에 설정된 2024.10.21. 과천농업협동조합 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 뒤의 부천시 압류·강제경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 노진석 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.09. | 2022.05.17. | 282,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
| 독고영인 | 2025.02.24. | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 아님 |
독고영인의 전입신고는 말소기준권리 이후인 2025.02.24.로 대항력이 없습니다. 다만 보증금 액수는 확인되지 않았고 배당요구는 2026.03.05. 접수된 것으로 조사되어, 입찰 전 매각물건명세서의 보완 내용을 확인할 필요가 있습니다. 실제 대항력·인수 위험의 중심은 노진석의 임차권입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 내려갔고, 신건은 165.4%
지호빌의 실거래 자료는 총 4건이며 비교 대상 면적이 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 210,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 가격 추세를 우선해서 보는 것이 안전합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 173,500,000원이고 최신 거래는 2026.02. 170,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 -29.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 38.69㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 38.69㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2024.10 | 62.73㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.05 | 35.33㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 173,500,000원 |
신건 최저가 287,000,000원은 최근 12개월 평균의 165.4%입니다. 최신 거래 170,000,000원보다도 높고, 최근 추세가 -29.9%로 하락한 상태라 신건을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 특히 최근 거래 2건의 면적은 38.69㎡이고 본건 비교 대상 면적 47.625㎡와 일치하지 않아 실거래 자체에도 면적 차이에 따른 한계가 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 동시에 인수액 상승
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 287,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 229,600,000원 | 56,414,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 183,680,000원 | 101,691,520원 | 0원 |
이 구조에서는 유찰될수록 표면적인 최저가는 내려가지만, 노진석에게 배당되지 못하는 보증금 부분이 매수인 인수액으로 늘어납니다. 따라서 1회·2회 유찰 가격만 보고 “229,600,000원”, “183,680,000원에 살 수 있다”고 해석하면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금 282,000,000원의 미배당분을 반드시 함께 계산해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 임차인 노진석 보증금 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 2. 가압류 · 과천농업협동조합 | 23,220,378원 | 182,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 노진석 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 과천농업협동조합은 182,000원만 배당되고, 주택도시보증공사 배당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도원초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 3층 302호이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비가 탐문됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 12m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래 표본. 지호빌은 12세대이고 실거래 표본은 4건뿐이며, 본건 비교 대상 면적과 일치하지 않아 개별 호수 가격 판단에는 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 검증. 최저가 287,000,000원은 최근12개월 평균 173,500,000원의 165.4%입니다. 최신 거래 170,000,000원과도 차이가 큽니다.
- 대항력 임차권 재확인. 노진석의 전입 2022.06.09., 확정일자 2022.05.17., 임차권등기 2024.06.28., 보증금 282,000,000원을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 유찰 후 인수액 동시 계산. 1회 유찰 시 인수 56,414,400원, 2회 유찰 시 101,691,520원입니다. 낙찰가만 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 독고영인 보증금 확인. 전입은 2025.02.24.로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서의 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래 면적과 본건 비교 대상 면적이 일치하지 않습니다. 최근 평균 173,500,000원을 기계적으로 본건 적정가로 확정하지 말고 면적 차이를 반영해 판단해야 합니다.
- 배당 변동 항목. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 그대로 성립하지 않는다
이 사건은 현재 신건에서 노진석의 보증금 282,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 287,000,000원은 최근 12개월 평균 173,500,000원의 165.4%이고, 최신 거래는 170,000,000원, 최근 가격 추세는 -29.9%입니다. 따라서 현재 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 것은 다음 회차입니다. 1회 유찰 시 매수인 인수액이 56,414,400원, 2회 유찰 시 101,691,520원으로 커집니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 충분히 배당되지 못하면 그 미배당분이 매수인 부담으로 남기 때문입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰됐는가”가 아니라 “그 회차 낙찰가와 인수액을 합쳐 실제 부담이 얼마인가”를 계속 확인하는 데 있습니다.
