인천지방법원 2026타경30094. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 11층 1109호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 손재현이며 2021.11.24 매매를 원인으로 2021.12.30 소유권을 이전받았습니다. 거래가액은 141,000,000원입니다.
등기부에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 과거 근저당과 현재 말소기준권리입니다. 2014.02.07 설정된 한국외환은행 근저당 122,200,000원은 2019.12.06 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.12.09에 임차인 김현지가 전입·점유를 시작했고, 2023.06.14에는 보증금 141,000,000원의 주택임차권까지 등기했다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 11층 1109호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부일로 429 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 14층 건물 내 11층 |
| 비교 전용면적 | 18.98㎡ |
| 소유자 | 손재현 · 2021.12.30 소유권이전 · 거래가액 141,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 김현지 1명입니다. 임대차계약일은 2021.09.29, 확정일자는 2021.10.05, 주민등록·점유개시는 2021.12.09이며 보증금은 141,000,000원입니다. 말소기준인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 신건 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 141,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 | 8,690,000원 |
② 시세 비교 — 1.35억이 아니라 ‘실질취득 약 1.41억’과 비교
다온하브의 비교 면적은 18.98㎡이고, 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 93,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 105,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -33.6%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.99㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 18.98㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 17.13㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 93,333,333원 |
표면적인 최저가 135,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 144.6%입니다. 더 중요한 것은 이 사건이 대항력 임차인 인수형이라는 점입니다. 실질취득 기준은 최저가 135,000,000원이 아니라 임차보증금 141,000,000원 수준으로 봐야 하므로, 최근 평균 93,333,333원과 최신 거래 105,000,000원을 모두 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 김현지 보증금 | 141,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 141,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 135,000,000원에서는 집행비용 2,690,000원을 제외한 132,310,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 8,690,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 135,000,000원 | 8,690,000원 | 보증금 미배당분 인수 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 108,000,000원 | 35,312,000원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 확대 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 86,400,000원 | 56,555,200원 | 실질취득은 보증금 수준에 계속 묶임 |
따라서 이 사건에서 유찰은 일반적인 무인수 경매처럼 곧바로 실질 취득가 하락으로 이어지지 않습니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커져 매수인 인수액이 증가하기 때문입니다. 회차별 최저가보다 임차보증금 141,000,000원을 중심으로 경제성을 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근이며, 주위는 아파트·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 부천역이 있어 대중교통 편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 11층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구 등으로 확인되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 다온하브는 283세대, 준공일 2005.03.05입니다. 전체 12건 평균 128,708,333원보다 최근 12개월 3건 평균 93,333,333원이 낮고 최근 추세는 -33.6%입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 135,000,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 141,000,000원과 미배당 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 신건 가정에서는 임차인에게 132,310,000원이 배당되고 8,690,000원이 인수됩니다. 실제 배당순위와 세금 등 변동 요소를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 35,312,000원, 2회 유찰 시 인수 56,555,200원으로 증가합니다. 낙찰가 하락을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 128,708,333원보다 최근 12개월 평균 93,333,333원·최신 105,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -33.6%이므로 과거 150,000,000원대 거래를 현재 적정가 판단의 중심 근거로 삼기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구·현황조사와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건의 핵심은 명확합니다. 김현지 임차인은 말소기준보다 앞서 전입했고, 보증금은 141,000,000원입니다. 신건에서도 8,690,000원이 미배당되어 매수인이 인수하며, 유찰될수록 인수액은 35,312,000원, 56,555,200원으로 커집니다. 그래서 경제성 판단의 기준은 135,000,000원짜리 최저가가 아니라 실질취득 약 141,000,000원입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 93,333,333원, 최신 거래는 105,000,000원이고 최근 추세는 -33.6%입니다. 표면 최저가부터 최근 평균의 144.6%이며, 실질취득은 그보다 더 높은 구조입니다. 이 물건은 권리 인수와 최근 시세를 함께 보지 않으면 최저가 착시가 생기는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
