인천지방법원 2026타경30119. 김포시 고촌읍 미리내고촌 3층 305호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 김진혁은 2022년 4월 22일 매매를 원인으로 2022년 5월 16일 소유권을 취득했고, 거래가액은 263,000,000원으로 등기돼 있습니다. 같은 날 임차인 최성훈이 전입·점유를 시작했으며, 임대차계약과 확정일자는 2022년 4월 22일입니다.
이후 최성훈은 2024년 3월 4일 보증금 263,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2026년 1월 16일이므로 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 배당요구와 확정일자도 갖추고 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가 216,000,000원에서는 집행비용을 뺀 금액만 배당돼 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30119 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 3층305호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 장차로5번길 5-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 14층 건물 내 3층 305호 |
| 사용승인일 | 2021.09.03 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.05.16 소유권 취득 · 거래가액 263,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 263,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 최성훈 | 3층305호 전부 | 263,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 최성훈 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.22, 전입·점유개시는 2022.05.16, 임차권등기는 2024.03.04입니다. 경매개시결정일 2026.01.16보다 앞선 권리이므로, 현재 배당에서 회수하지 못하는 보증금은 매수인이 부담하게 됩니다.
② 유찰돼도 ‘총부담’은 거의 내려가지 않는다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 큽니다. 그래서 최저가만 보면 216,000,000원에서 172,800,000원, 다시 138,240,000원으로 내려가지만, 그만큼 임차인 미배당액이 늘어납니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조입니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 216,000,000원 | 50,824,000원 | 266,824,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 172,800,000원 | 93,419,200원 | 266,219,200원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 138,240,000원 | 127,495,360원 | 265,735,360원 |
즉 유찰 횟수가 늘어도 실질취득은 266,824,000원 → 266,219,200원 → 265,735,360원으로 보증금 263,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 내려갔으니 싸졌다”는 방식으로 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 최성훈 보증금 | 263,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 263,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 50,824,000원이 미배당되고 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 3층 305호입니다.
- 입지. 고촌읍행정복지센타 남서측에 위치하며, 김포대로변을 따라 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 고촌역(김포골드라인)이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 김포대로가 있고 북동측으로 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 고도지구, 철도보호지구, 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 기계식주차 설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 확인. 현재 회차는 216,000,000원이 아니라 인수액을 더한 266,824,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 266,219,200원, 2회 유찰 시 265,735,360원으로 총부담이 크게 내려가지 않습니다.
- 임차보증금 정산. 최성훈의 보증금 263,000,000원 중 배당으로 회수되지 않는 금액이 매수인 부담으로 남는 구조를 전제로 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.05.16 민간임대주택등기가 존재하므로 원본 등기와 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 현재 점유상태를 입찰 전 현황조사 및 현장 확인으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 실제 임차인 최성훈 1명에게 263,000,000원의 보증금이 있고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 216,000,000원에서는 임차인에게 212,176,000원만 배당되고, 나머지 50,824,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 현재 실질취득은 266,824,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 최저가는 172,800,000원, 138,240,000원으로 떨어질 수 있지만 임차인 인수액이 각각 93,419,200원, 127,495,360원으로 늘어 실질취득은 계속 263,000,000원 보증금 수준 부근에 머뭅니다. 이 물건의 권리분석은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 총부담을 기준으로 해야 합니다.
