인천지방법원 2026타경30123. 부천시 오정구 내동 한마을빌라 3동 1층 102호, 전용 31.93㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 하충식이고, 2022.06.10. 매매로 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 소유권이나 과거 근저당이 아니라 홍혁의 선순위 주택임차권입니다.
홍혁은 임대차계약일 2022.04.06., 확정일자 2022.04.07., 전입·점유개시 2022.06.03.이고 보증금은 110,000,000원입니다. 2024.06.04. 임차권등기가 마쳐졌으며, 경매개시결정 2026.01.16.보다 앞섭니다. 대항력이 있고 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 현재 100,000,000원 매각 가정에서는 집행비용을 제외한 배당만으로 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 그 부족액 12,200,000원이 매수인 인수 예상액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 336-1 한마을빌라 3동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 31.93㎡ · 지상 4층 건물 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 1995.07.15 |
| 소유자 | 하충식 (2022.06.10. 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 부산할부금융주식회사·도원교회신용협동조합·인천수산업협동조합· 부천제일새마을금고·주식회사우리은행·주식회사국민은행의 근저당권은 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석의 핵심은 2024.06.04. 등기된 홍혁의 주택임차권입니다. 경매개시결정은 2026.01.16.이며, 홍혁의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 매각으로 임차보증금 미회수분이 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 110,000,000원, 대항력 있음
| 임차인 | 임차부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍혁 | 건물의 전부 | 2022.06.03 | 2022.04.07 | 110,000,000원 | 대항력 우선변제 인수위험 |
유찰되어 낙찰가가 낮아져도 이 구조는 크게 달라지지 않습니다. 1회 유찰 가정에서는 매각가 80,000,000원에 인수액 31,840,000원으로 실질취득 111,840,000원, 2회 유찰 가정에서는 매각가 64,000,000원에 인수액 47,552,000원으로 실질취득 111,552,000원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 미배당 증가로 옮겨가므로, 단순히 “80%·64%까지 떨어졌다”는 이유만으로 싸졌다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상
한마을빌라(336-1) 전용 31.93㎡ 거래는 제공된 표본에서 5건입니다. 최근 12개월 평균은 100,000,000원, 최신 거래도 100,000,000원입니다. 전체 평균 102,000,000원만 보면 최저가 100,000,000원이 98.0%이지만, 가격 판단에서는 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 특히 최근 구간은 이전 거래 대비 -9.1%로 내려온 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 31.93㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.06 | 31.93㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 31.93㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 31.93㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 31.93㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.93㎡ | 4건 | 100,000,000원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 100.0%입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득액을 봐야 합니다. 현재 회차 실질취득 112,200,000원은 최근 평균 100,000,000원의 112.2%이고, 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건을 “시세와 같은 가격”이나 “싸게 나온 경매”로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 홍혁 보증금 | 110,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 홍혁의 보증금 미배당 예상액 12,200,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 110,000,000원은 현재 매각가 가정에서 배당 0원입니다. 실제 배당은 집행비용 및 우선하는 비용 등에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내동어린이공원 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 4층 건물로 사용승인일은 1995.07.15입니다.
- 도로. 토지 남측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 403.0㎡, 공시지가는 1,795,000원/㎡이며 평지의 가로장방형입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 전면과 후면 창호 외벽에는 방범창 시설물이 부착되어 있습니다.
- 규모. 한마을빌라(336-1)는 16세대로, 제공된 동일 면적 거래 표본은 5건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 홍혁의 보증금은 110,000,000원이고 대항력이 있습니다. 현재 회차 예상 인수액은 12,200,000원입니다.
- 실질취득으로 가격 비교. 신건에서는 100,000,000원이 아니라 인수액을 더한 112,200,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 때 인수 31,840,000원, 2회 유찰 때 인수 47,552,000원으로 증가해 실질취득은 110,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 100,000,000원이고 최근 가격 추세는 -9.1%입니다.
- 배당표 재확인. 현재 가정에서는 임차인에게 97,800,000원이 배당되고 부족분이 인수되므로 실제 매각 전 배당순위와 비용을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 전면·후면 창호 외벽의 방범창 시설물과 내부 상태, 점유관계 등을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 물건은 신건 최저가 100,000,000원만 보면 최근 실거래 평균과 같은 가격입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 110,000,000원이고, 현재 회차에서 12,200,000원의 미배당 보증금 인수가 예상됩니다. 결과적으로 실질취득은 112,200,000원으로 최근 평균과 최신 거래 100,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 80,000,000원으로 내려가도 인수액이 31,840,000원으로 커지고, 64,000,000원으로 내려가도 인수액은 47,552,000원이 됩니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락이 그대로 취득원가 하락으로 이어지지 않는 대항력 인수형입니다. 최근 가격 추세도 -9.1%이므로, 가격 판단의 기준은 끝까지 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액이어야 합니다.
