인천지방법원 2026타경30164. 경기도 부천시 소사구 괴안동 이스트힐 401호, 전용 44.3㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 236,000,000원으로 아직 유찰되지 않았습니다. 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 285,000,000원입니다. 소유자는 권영만입니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 부분은 등기부상 후순위 권리의 말소 여부가 아니라 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 경대용은 2021.02.15 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.01.27 국세 압류보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.02.21에 이루어졌지만, 그 등기일만으로 임차인의 기존 대항력을 후순위로 판단해서는 안 됩니다.

또한 2020년 설정되었던 경기남부수산업협동조합 근저당권은 2021.02.15 이미 말소되었습니다. 현재의 인수위험을 판단하면서 해당 근저당권을 존속 권리로 계산해서는 안 됩니다. 반대로 경대용의 보증금 인수 가능성은 실제로 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차인의 대항력

국세 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 남동세무서 압류 및 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 별개의 문제입니다. 조세의 법정기일·당해세 여부에 따라 배당액과 임차인의 미배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.85억을 누가 부담하는가

경대용은 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 분류됩니다. 그렇지만 우선변제권이 있다는 사실이 보증금 전액 회수를 보장하지는 않습니다. 낙찰대금에서 집행비용과 우선 배당액이 차감되고도 보증금이 부족하면, 대항력에 기초한 매수인 인수 문제가 발생합니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰되어도 총액이 싸지지 않는 구조

현재 회차 최저매각가는 236,000,000원이며, 예상배당에서 임차인이 회수하지 못하는 보증금은 53,104,000원입니다. 매수인은 낙찰대금 외에 이 미배당 보증금 부담을 함께 고려해야 합니다.

회차별 인수액은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 실제 매각가격, 집행비용, 우선 조세채권 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

첫 유찰 시 최저가는 188,800,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 99,643,200원으로 증가합니다. 두 번째 유찰 시 최저가가 151,040,000원까지 낮아져도 예상 인수액은 136,874,560원으로 커집니다.

유찰에 따른 최저가 인하가 곧 실질취득비용 인하를 의미하지 않습니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 미배당액이 매수인에게 승계되는 한, 집행비용 등을 제외한 취득비용은 보증금 수준에 묶입니다. 따라서 최저가만 보고 유찰 회차에 가격 가점을 부여할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 2.25억 거래와 2.85억 실질취득

이스트힐은 12세대 규모이며, 비교 가능한 전용 44.3㎡ 거래는 2023년 8월의 225,000,000원 한 건입니다. 해당 거래는 2층 물건이고, 경매 대상은 4층입니다.

최저매각가 236,000,000원은 비교 실거래가 225,000,000원의 104.9%입니다. 따라서 보증금 인수를 고려하지 않더라도 신건 최저가 자체가 비교 거래보다 높습니다.

더 중요한 것은 실제 취득비용입니다. 보증금 기준 실질취득액 약 285,000,000원은 비교 실거래가 225,000,000원을 상당히 웃돕니다. 현재 제시된 가격 근거로는 실질취득 기준의 할인이나 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

집행비용 4,104,000원 차감 후 임차인에게 231,896,000원이 배당되는 추정입니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 추가로 배당되는 금액이 아닙니다. 주택도시보증공사의 채권은 중복·대위 관계가 확인되지 않아 독립된 실제 채무 총액으로 단정하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천동여자중학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 소사역이 소재합니다. 대중교통 편의는 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물의 4층 401호. 외벽은 치장 타일 마감 등이며 샷시창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 34m 내외 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)· 과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 대로1류 접합 조건도 확인됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래허가구역으로 표시된 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 제시된 기간은 매각기일 이전에 종료되므로, 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태 및 임대 상황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이며 확인 가능한 동일 면적 거래가 1건에 그쳐 현재 매매 수요와 환금성을 충분히 입증하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 대항력 확인. 경대용의 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 대항력 유지 여부와 배당 후 보증금 인수 범위를 매각물건명세서 및 관련 원본으로 확인하세요.
• 보증금 인수 계산. 현재 예상 인수액은 53,104,000원입니다. 최저가뿐 아니라 실제 낙찰가와 인수액을 합산하여 총 취득비용을 판단해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 유찰 시 낙찰가가 내려가더라도 예상 인수액은 증가합니다. 보증금 기준 실질취득비용이 유지되는 구조이므로 최저매각가 인하만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 국세·지방세 조사. 안산세무서·남동세무서·부천시 압류 관련 조세채권의 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 가압류와 신청채권의 중복·대위 관계를 확인하고, 동일 보증금이나 채권을 중복 합산하지 않도록 주의하세요.
• 임차권등기와 명도. 배당 여부와 관계없이 임차권등기 말소, 보증금 반환관계 및 실제 점유·인도 가능 시점을 확인하세요. 보증금을 인수하는 구조에서는 명도비용과 절차도 별도 검토해야 합니다.
• 시세 재검증. 확인된 실거래가 2023년 8월 단 한 건이므로 현재 실거래와 매도 호가, 유사 다세대 거래 및 내부 상태를 함께 비교하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료 및 조세 관계를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”

이스트힐 401호의 핵심은 명확합니다. 최저매각가는 236,000,000원이지만 대항력 임차인의 보증금은 285,000,000원입니다. 예상배당액으로 보증금을 전액 회수하지 못하므로 현재 회차에서는 53,104,000원의 인수액이 추정됩니다.

유찰되어 최저가가 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 함께 증가하므로 실질취득비용은 보증금 수준에 묶입니다. 집행비용 등까지 고려하면 현재 추정 현금 부담은 보증금 기준액보다 더 커집니다.

비교 가능한 실거래가 225,000,000원은 2023년 8월의 단일 거래로 현재 시세 판단에 한계가 있지만, 제시된 비교 가격보다 실질취득액이 높다는 점은 분명합니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성과 소규모 다세대의 환금성 검증 한계가 겹칩니다.

결론적으로 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 단순 유찰 대기만으로 취득비용 문제가 해결되지 않습니다. 조세 우선순위와 최종 보증금 인수액을 확정하고, 최신 시세가 실질취득비용을 뒷받침하는지 검증하는 것이 이 물건의 핵심 판단 기준입니다.