인천지방법원 2026타경30248. 부천시 원미구 심곡동 에코스마트3 18층 1805호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 실거래 비교 대상 면적은 12.16㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 조석훈이며 2022년 3월 24일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리분석의 출발점은 과거 신한은행 근저당이 아닙니다. 2014년 설정됐던 신한은행 근저당 69,600,000원은 2022년 2월 21일 이미 말소됐습니다. 현재 계산된 말소기준은 2024년 9월 24일 부천시 압류입니다. 그런데 임차인 김다은은 그보다 앞선 2022년 2월 18일 전입·점유 및 2022년 1월 17일 확정일자를 갖고 있고, 2024년 1월 8일에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있어 미배당 보증금의 매수인 승계가 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 김다은

김다은은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 61,000,000원을 매각가로 가정한 배당에서는 집행비용 1,498,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 59,502,000원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 40,498,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

에코스마트3의 비교 실거래 12건 평균은 60,333,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 60,222,222원, 최신 거래는 2026년 8월 55,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.7%입니다.

최저가 61,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 101.3%로, 최근 시세보다 저렴한 가격이 아닙니다. 여기에 대항력 임차인의 미배당 보증금을 감안하면 실질취득은 약 100,000,000원 수준으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균 60,222,222원과 최신 거래 55,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 최근 가격 추세도 -0.7%이므로 전체 평균만 보고 가격 매력을 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 중 59,502,000원이 배당되고 40,498,000원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 에코스마트3은 91세대, 사용승인일은 2014.06.27.입니다.
• 입지. 부천역 동측 인근으로 아파트·공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 부천역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 경매 환금 지표. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰률은 7.69%입니다. 실거래 자체는 확인되지만 경매에서는 반복 유찰 이력이 큰 편입니다.
• 최근 가격 흐름. 최근 12개월 평균 60,222,222원, 최신 거래 55,000,000원, 최근 구간 추세 -0.7%로 가격이 상승 추세라고 보기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 분리해서 계산. 최저가 61,000,000원만 보지 말고, 미배당 임차보증금 인수를 합친 실질취득을 약 100,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
• 유찰이 곧 가격 메리트라는 착각 금지. 1회 유찰 시 인수액 52,478,400원, 2회 유찰 시 62,062,720원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가도 총 부담은 보증금 수준에 묶입니다.
• 임차권등기 원본 확인. 김다은의 임차권등기는 2024.01.08. 접수됐고 임차보증금은 100,000,000원입니다. 매각물건명세서와 등기 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 배당 변동 가능성 점검. 현재 예상배당은 집행비용 1,498,000원, 임차인 배당 59,502,000원을 전제로 하며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
• 최근 실거래를 우선. 전체 12건 평균 60,333,333원보다 최근 12개월 평균 60,222,222원과 최신 거래 55,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.

맺으며 — “6,100만원짜리 경매”가 아니다

이 사건의 숫자 하나만 본다면 최저매각가 61,000,000원이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리관계를 적용하면 결론은 달라집니다. 김다은의 보증금은 100,000,000원이고, 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서며, 임차권등기도 매수인 인수로 정리돼 있습니다. 현재 회차에서는 40,498,000원이 미배당으로 남고, 유찰될수록 인수액은 더 커집니다.

가격 측면에서도 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균 60,222,222원의 101.3%라 이미 최근 시세보다 낮지 않습니다. 실제 부담을 약 100,000,000원으로 보면 최신 거래 55,000,000원과 최근 12개월 평균을 모두 크게 웃돕니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 3.1회, 낙찰률 7.69%, 최근 가격 추세 -0.7%까지 함께 놓고 보면, 이 사건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 승계입니다.