인천지방법원 2026타경30282. 부천시 오정구 고강동 에덴하이빌 4층 401호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 가압류나 압류가 아니라 2021.09.15 전입한 임차인 최석입니다. 말소기준은 2023.05.18 주택도시보증공사의 가압류인데, 임차인의 전입은 그보다 앞서고 확정일자도 2021.08.17입니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 남는 금액은 매수인이 부담하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 215,000,000원이지만 예상배당상 임차인에게 돌아가는 금액은 211,190,000원이고, 보증금 229,000,000원 중 17,810,000원이 남습니다. 낙찰자는 낙찰대금 외에 이 부족분을 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 232,810,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 356 에덴하이빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 35.91㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이진재 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 전입이 빠르다
2019.05.16 설정된 우리은행 근저당권 1,080,000,000원은 2019.10.15 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국·서울특별시·부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.29억
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최석 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 229,000,000원 | 2021.09.15 / 2021.08.17 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 |
최석은 배당요구를 했고, 현재 매각가 215,000,000원 가정에서 집행비용 3,810,000원을 먼저 제외한 뒤 211,190,000원을 배당받는 것으로 계산돼 있습니다. 보증금과의 차액 17,810,000원이 현 회차 매수인 인수액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 215,000,000원 | 17,810,000원 | 232,810,000원 |
| 1회 유찰 시 | 172,000,000원 | 60,208,000원 | 232,208,000원 |
| 2회 유찰 시 | 137,600,000원 | 94,126,400원 | 231,726,400원 |
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 인수형이라, 최저가만 낮아지는 것과 실제 취득비용이 낮아지는 것은 별개입니다.
③ 시세 비교 — 2.15억이 아니라 실질취득액으로 비교
에덴하이빌의 비교 가능한 거래는 1건입니다. 2022.09 전용 34.99㎡ 3층이 283,000,000원에 거래됐고, 제공된 비교 평균·최신 거래도 모두 283,000,000원입니다. 현재 최저가 215,000,000원만 놓고 보면 비교가격의 76.0%지만, 이 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 34.99㎡ | 3 | 283,000,000원 |
현 회차의 실질취득액 232,810,000원은 이 거래가의 약 82.3%입니다. 보증금 229,000,000원만 기준으로 보더라도 약 80.9% 수준입니다. 다만 비교거래가 2022.09 단 1건뿐이라 2026.09 매각기일의 현재 시세를 충분히 대표한다고 보기에는 표본과 최신성이 제한적입니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”는 결론까지 밀어붙이기보다 현재 거래사례보다 낮은 총부담이라는 정도로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 최석 보증금 | 229,000,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정상 임차인 보증금 미배당 17,810,000원은 매수인 인수입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수주중학교 동측 인근이며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측 고강로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 석재·외장벽돌, 창호는 새시 창호입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 2,028,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 소음대책지역 제3종구역 나지구, 항공표면, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 표기 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 거래표본. 에덴하이빌은 16세대, 2019.04.23 준공이며 확인되는 비교거래는 1건이어서 시세 판단 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 215,000,000원 낙찰가에 17,810,000원 인수가 붙습니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 60,208,000원, 2회 유찰 시 인수 94,126,400원으로 늘어 실질취득액은 크게 떨어지지 않습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 임차인 명도·보증금 정산. 대항력 있는 임차인이므로 미배당 보증금 정산과 인도 절차를 함께 계산해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 확인된 비교거래는 2022.09 1건뿐이므로 현재 매매호가·실거래 원본과 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 원문 확인. 2022.12.06 기재된 민간임대주택 관련 사항을 등기부 원문과 함께 확인하세요.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 물건은 최저가 215,000,000원만 보면 비교거래 283,000,000원보다 상당히 낮아 보입니다. 그러나 권리관계까지 합치면 얘기가 달라집니다. 최석의 보증금은 229,000,000원이고 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 회차에서도 17,810,000원이 매수인에게 넘어오고, 유찰될수록 그 인수액은 60,208,000원, 94,126,400원으로 커집니다.
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액입니다. 현 회차 실질취득은 232,810,000원으로 비교거래 283,000,000원보다는 낮지만, 그 비교자료가 2022.09 단 1건이라는 점과 세금 압류에 따른 인수액 변동 가능성을 함께 봐야 합니다. 명목 할인보다 선순위 임차보증금과 실제 인수액 확정이 먼저인 사건입니다.
