광주지방법원 2025타경51940. 여수시 공화동 1293-1의 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층이고, 사용승인일은 1979.01.19이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 131.0㎡, 지목은 대이고 준주거지역에 속합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
권리구조의 중심은 2016.05.20 설정된 종고새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며 토지와 공동담보입니다. 2023.09.22 굿플러스주식회사 근저당 195,000,000원이 뒤이어 설정됐고, 2025.08.26 경매개시결정이 등기됐습니다. 두 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51940 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 공화동 1293-1 · 전라남도 여수시 공화북1길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층 · 사용승인일 1979.01.19 |
| 토지 | 131.0㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 방광철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 199,527,320원 / 89,388,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 43,696,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 인수 문제는 확인되지 않으며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2016.05.20 종고새마을금고의 근저당이 말소기준이고, 2023.09.22 굿플러스주식회사 근저당과 2025.08.26 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단 근거는 별도 확인
감정가는 199,527,320원이고 현재 최저매각가는 89,388,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가의 44.8% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 71,510,400원, 5회 유찰 시 57,208,320원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 89,388,000원 | 179,620,984원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 71,510,400원 | 197,176,787원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 57,208,320원 | 211,221,430원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,008,984원 |
| 을구 9번 근저당권 · 종고새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 굿플러스주식회사 | 195,000,000원 | 15,379,016원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 267,000,000원 중 예상배당은 87,379,016원이며, 미배당액은 179,620,984원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수중학교 남동측 인근이며 학교·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 시내버스 승강장이 인근에 있습니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층, 사용승인일 1979.01.19입니다. 외벽은 치장석·벽돌 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 토지. 면적 131.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지·세로장방·소로한면입니다.
- 규제. 준주거지역이며 중로3류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 627,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 3회 유찰로 감정가의 44.8%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 주변 주택·토지 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함되므로 매각 대상의 범위와 현황을 원본에서 확인해야 합니다.
- 노후 건물 상태 확인. 사용승인일이 1979.01.19인 지상2층 주택이므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 준주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 토지이용계획을 향후 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 종고새마을금고 근저당의 말소기준 여부와 후순위 굿플러스주식회사 근저당의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 확인이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 2016.05.20 종고새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 굿플러스주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 이미 3회 유찰돼 89,388,000원까지 내려왔지만, 실제 거래시세 자료가 없어 이 금액 자체를 저가라고 단정할 수 없습니다. 특히 1979.01.19 사용승인된 지상2층 주택과 131.0㎡ 토지, 제시외 건물까지 일괄매각되는 물건인 만큼 권리보다 현장 상태와 토지가치, 주변 실제 거래가격 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
