광주지방법원 2025타경51940. 전라남도 여수시 공화동 1293-1에 위치한 주택 및 토지 경매입니다. 감정평가상 주택으로 이용 중인 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 건물이고, 사용승인일은 1979년 1월 19일입니다. 토지면적은 131.0㎡이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다.

소유자는 방광철입니다. 2016년 6월 21일 소유권을 취득했고, 앞서 설정된 종고새마을금고 근저당권의 채무자 지위도 계약인수했습니다. 이후 2023년 굿플러스주식회사 명의의 근저당권이 추가됐고, 2025년 8월 26일 동여수새마을금고(변경 전 종고새마을금고)의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

현재 최저매각가는 감정가 대비 약 35.84%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 오래된 건물의 상태와 토지 가치, 제시외 건물의 이용 및 법적 상태를 확인해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수액은 0원

핵심은 2016년 5월 20일 설정된 을구 9번 종고새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이고, 토지 공화동 1293-1을 공동담보로 합니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2023년 9월 22일 설정된 을구 10번 굿플러스주식회사 근저당권의 채권최고액은 195,000,000원입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸할 예정입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 267,000,000원이지만, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아니라 배당 부족 여부를 판단하는 기준입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 35.84%, 그러나 시세 판단은 별개

감정가 199,527,320원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 71,510,400원입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭은 크지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.

5회·6회 유찰 금액은 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 현재 매각기일의 최저가는 71,510,400원입니다.

현재 가격에 낙찰되고 예상 인수액이 그대로 0원이라면, 권리 인수분을 포함한 실질취득금액은 71,510,400원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비 등은 별도입니다. 이러한 비용까지 고려한 최종 투자금액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,510,400원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,687,187원을 제외한 69,823,213원이 선순위 종고새마을금고에 배당되는 계산입니다. 후순위 굿플러스주식회사는 배당받지 못하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

채권최고액 기준 총 채권액은 267,000,000원, 예상 채권자 배당액은 69,823,213원, 예상 미배당액은 197,176,787원입니다. 이 금액은 채권자의 배당 부족액으로, 매수인 인수액 0원과 구별해야 합니다.

배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 채권잔액과 이자, 집행비용, 당해세 및 법정 우선배당 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 43,696,480원으로, 근저당 채권최고액과는 구별됩니다.

④ 추가 유찰 시 배당 시나리오

매각가가 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 반면 확인된 권리관계에 따른 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 추가 유찰 시 권리 인수 부담이 증가하는 구조로 보기는 어렵습니다.

⑤ 입지·건물·토지 검토 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 여수시 공화동 소재 여수중학교 남동측 인근입니다. 주변에는 학교, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 위치합니다. 다만 실제 주차와 진입로 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 건물이며, 사용승인일은 1979.01.19입니다. 외벽은 치장석 및 벽돌 등, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 기본 급배수·위생설비와 난방설비가 설치되어 있습니다. 실제 가동 상태, 누수, 균열, 방수 및 노후 설비 교체 필요성은 확인이 필요합니다.
• 토지. 면적 131.0㎡, 지목 대, 준주거지역입니다. 토지이용상황은 주상기타이며, 평지·세로장방형으로 기재되어 있습니다.
• 접도. 도로접면은 소로한면으로 표시되어 있고, 중로3류(폭 12m~15m)와 접하는 토지이용계획이 확인됩니다. 실제 접도 관계와 건축 관련 적용 조건을 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하며, 제1종일반주거지역과 접합니다. 공시지가는 627,600원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물 포함 매각이므로 해당 건물의 구조, 면적, 적법성, 활용 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 9번 종고새마을금고 근저당권 (2016.05.20, 채권최고액 72,000,000원)이 말소기준입니다. 후순위 을구 10번 근저당권의 소멸 여부까지 최종 등기부로 확인하세요.
• 토지·건물 일괄매각 범위. 토지 공화동 1293-1과 주택, 제시외 건물의 실제 매각 범위를 매각물건명세서와 감정평가도면으로 대조하세요.
• 제시외 건물 확인. 건축물대장, 현황과의 일치 여부, 소유 및 사용 관계, 위반건축물 발생 가능성을 확인하세요.
• 점유·명도. 신고된 임차인은 없지만 실제 거주자나 점유자가 있는지 확인하세요. 인도 협의와 명도 절차의 시간·비용도 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 노후도와 수선비. 1979년 사용승인 건물인 만큼 지붕·외벽·기초·배관·전기·난방 등 주요 시설의 노후 상태를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 35.84%라는 비율만으로 적정가를 판단하지 말고, 주변 토지 거래사례, 유사 노후주택 거래와 실제 건물 잔존가치를 확인하세요.
• 환금성. 4회 유찰된 원인과 지역의 실제 매수 수요, 주택으로서의 활용 가능성 및 향후 매각 가능성을 함께 검토하세요.
• 경매 원본 확인. 매각기일 2026.11.02 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

이 물건의 장점은 권리관계가 비교적 단순하다는 점입니다. 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당권도 매각으로 소멸하며, 신고된 임차인도 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격 판단은 아직 유보해야 합니다. 감정가 199,527,320원의 물건이 4회 유찰되어 71,510,400원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실제 시장에서 이 토지와 노후주택이 어느 정도 가격에 거래될 수 있는지를 검증해야 합니다. 1979년 사용승인된 건물과 제시외 건물 포함 조건은 투자비용과 향후 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

예상 미배당액 197,176,787원은 채권자 측 배당 부족액이지 낙찰자의 인수채무가 아닙니다. 따라서 권리 위험만으로 배제할 물건은 아니지만, 4회 유찰이라는 이력과 물건의 노후도, 시세 검증의 불확실성을 고려하면 무리한 입찰 역시 적절하지 않습니다.

결론은 ‘권리상 인수 부담 낮음, 가격 매력은 검증 전 보류’입니다. 실제 토지 가치, 제시외 건물 상태, 점유와 수선비를 확인한 뒤 응찰가격을 결정하는 신중한 접근이 필요합니다.