인천지방법원 2026타경30424. 부천역 남동측 인근 부성힐하우스 102동 8층 801호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자 이성진은 2020년 3월 11일 거래가 295,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 출발점은 2020년 11월 11일 부평구 압류입니다. 그런데 임차인 유혜린은 그보다 앞선 2020년 3월 11일 전입·점유, 2020년 2월 26일 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 최저가 3.49억에서는 집행비용 5,686,000원을 제한 뒤 임차인 보증금 2.95억이 전액 배당되는 추정이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 부평구·부천시·국의 압류가 존재하고, 자료상 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 명시되어 있습니다. 따라서 “현재 계산상 인수 0원”과 “실제 인수 0원이 확정됐다”는 전혀 다른 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 747-13 부성힐하우스 8층 102동 801호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 78.13㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 19층 중 8층 |
| 소유자 | 이성진 (2020.03.11. 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 349,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2020.11.11. 부평구 압류입니다. 이후의 투게더대부 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 유혜린의 전입·점유는 2020.03.11.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2022.04.19.이지만, 자료상 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유 시점이 선행하므로 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 있다면 매수인 인수 가능성이 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유혜린 | 8층 801호 78.13㎡ · 주거(임차권등기) | 2020.03.11 / 2020.02.26 | 295,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
유혜린은 배당요구를 했고, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 보증기관이 대신 신고한 중복 채권이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 매각가 349,000,000원 가정에서는 임차보증금 295,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 선순위 세금이 실제로 먼저 빠지면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만, 권리비용을 함께 봐야 한다
부성힐하우스 실거래 자료는 3건입니다. 전체 평균은 359,333,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 2022년 거래보다 최근 12개월 2건 평균 379,000,000원과 최신 거래 388,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 18.4% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 70.88㎡ | 16 | 388,000,000원 |
| 2025.02 | 70.88㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2022.03 | 70.88㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 379,000,000원 |
현재 최저가 349,000,000원은 최근 12개월 평균 379,000,000원의 92.1%이고, 최신 거래 388,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재가 자체는 최근 실거래 대비 할인된 구간입니다. 다만 이 가격 메리트는 임차보증금 인수액이 실제로 0원이라는 전제에서만 온전히 유지됩니다. 선순위 세금으로 임차인 미배당이 발생하면 그 금액만큼 실질취득원가가 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,686,000원 |
| 1. 임차인 유혜린 보증금 | 295,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사투게더대부 | 169,000,000원 | 48,314,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,393,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 유혜린 보증금 295,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선차감되어 후순위 배당과 임차보증금 회수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 349,000,000원 | 0원 | 349,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 279,200,000원 | 20,508,800원 | 299,708,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 223,360,000원 | 75,567,040원 | 298,927,040원 |
1회·2회 유찰 구간에서는 “최저가가 크게 떨어졌다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 유혜린의 대항력 보증금이 매각대금보다 커지면서 미배당 보증금이 매수인 인수로 전환되고, 결과적으로 실질취득액은 약 2.99억 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 사건은 유찰률보다 실질취득액을 기준으로 비교해야 하는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 남동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·상가 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 19층 건물의 8층이며, 위생설비·개별난방·자동화재탐지설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 적용되고 공시지가는 3,615,000원/㎡입니다.
- 규모. 부성힐하우스는 68세대, 사용승인일은 2015.11.24이며 동일 단지 경매 평균 유찰횟수는 0.8회입니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 원액 확인. 부평구·부천시·국 압류 중 당해세 금액과 법정기일을 확인해야 합니다. 이 금액이 임차보증금 배당액과 매수인 인수액을 바꿀 수 있습니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 유혜린은 대항력 있는 임차인이므로 보증금 295,000,000원 중 실제 배당되지 않는 금액이 있는지 최종 배당관계까지 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 279,200,000원, 2회 유찰 223,360,000원만 보지 말고 각각 인수 추정액 20,508,800원·75,567,040원을 합친 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 실거래 비교. 현재가 349,000,000원은 최근 12개월 평균 379,000,000원보다 낮지만, 실제 취득원가에 임차인 인수가 추가되면 할인 폭이 줄어듭니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·조세채권 자료와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3.49억”보다 먼저 확인할 숫자는 2.95억이다
현재 최저가 349,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 379,000,000원보다 낮아 가격만 놓고 보면 할인 구간입니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격보다 유혜린의 대항력 보증금 295,000,000원에 있습니다. 신건 배당 추정에서는 보증금이 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 국세·지방세가 선순위로 빠질 경우 그 차액은 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
또한 유찰되면 최저가는 279,200,000원, 223,360,000원으로 내려가지만 인수액이 각각 20,508,800원과 75,567,040원으로 증가해 실질취득액은 약 2.99억 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마인가”보다 “임차인이 실제로 얼마를 배당받고, 내가 얼마를 인수하는가”를 확인하는 경매입니다. 최근 시세와의 격차는 분명 존재하지만, 그 격차가 실제 수익 여지로 남는지는 선순위 조세와 최종 임차보증금 배당액에 달려 있습니다.
