인천지방법원 2026타경30461. 부천시 오정구 고강동 스완빌 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 이 물건의 권리분석은 등기부에 보이는 다수의 근저당·가압류·압류보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인을 보는 것이 우선입니다. 임차인 김정현은 전입일 2021.03.19, 점유개시일 2021.03.21, 확정일자 2021.03.02이고, 말소기준인 김은순 근저당권은 2021.05.12 설정됐습니다. 제공된 판정에서도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다.
보증금은 269,000,000원으로 현재 최저매각가 249,000,000원을 초과합니다. 예상배당에서는 집행비용 4,286,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 244,714,000원이 배당되고, 남은 24,286,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 입찰자가 보는 실제 가격은 249,000,000원이 아니라 현 회차 기준 273,286,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 401-1 스완빌 2층 202호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 고리울로52번길 63 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 전용 50.72㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2019.12.23 |
| 소유자 | 송수현 · 2021.04.13 소유권이전 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.05.12 김은순 근저당권(채권최고액 24,000,000원)입니다. 이후 설정된 가압류·압류·후순위 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김정현의 전입과 점유는 말소기준보다 앞서므로, 등기상 후순위 임차권등기만 보고 “매각으로 소멸하니 인수 없음”이라고 판단하면 안 됩니다. 임차권등기는 2023.04.10이지만 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유가 선행합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당분 승계
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.19 / 2021.03.02 점유개시 2021.03.21 | 269,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 24,286,000원 |
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 249,000,000원 | 24,286,000원 | 273,286,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 199,200,000원 | 73,388,800원 | 272,588,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 159,360,000원 | 112,671,040원 | 272,031,040원 |
유찰 시 매각가는 내려가지만 임차인 미배당 승계액이 반대로 증가합니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 회차별 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 비교 실거래보다 높다
스완빌은 총 12세대, 사용승인일은 2019.12.23입니다. 제공된 비교 실거래는 2건이며 모두 전용 47.23㎡·3층·230,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.01입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 47.23㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.10 | 47.23㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 230,000,000원 |
현재 최저가 249,000,000원부터 비교 평균 230,000,000원의 108.3%입니다. 즉 임차인 인수를 전혀 고려하지 않아도 최저가 자체가 비교 시세 이상입니다. 여기에 현재 회차 예상 인수액 24,286,000원을 합친 실질취득액 273,286,000원은 230,000,000원의 약 118.8%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 임차인 김정현 보증금 | 269,000,000원 | 244,714,000원 |
| 2. 근저당 · 김은순 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김은순 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사효원상조 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김은순 | 29,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 20,031,912원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 권오석 | 27,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,129,284원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 임차인 김정현의 보증금 중 244,714,000원이 배당되고 24,286,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중입니다. 총 12세대의 스완빌입니다.
- 입지. 고강초등학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 섞인 주택지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,983,000원/㎡, 평지·세로장방·소로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등이 있고, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 2건이고 최신 거래는 2023.01입니다. 12세대 규모인 만큼 가격 판단 시 거래 표본 부족을 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현 회차 249,000,000원에 미배당 인수 24,286,000원이 더해져 273,286,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 73,388,800원, 2회 유찰 시 112,671,040원으로 늘어 총 부담은 약 272,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차인 권리 원본 대조. 김정현의 전입·점유·확정일자·임차권등기·배당요구 및 실제 배당액을 매각물건명세서와 배당절차에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당해 선순위로 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 최신성 확인. 제공 비교 실거래는 2건, 최신 2023.01이므로 2026.09 입찰가격을 정하기 전에 현재 거래가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 총 부담은 거의 안 내려간다”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 249,000,000원이 아니라 대항력 임차인의 보증금 269,000,000원입니다. 현재 예상배당대로라면 매수인은 24,286,000원을 승계해 총 부담이 273,286,000원이 되고, 1회·2회 유찰 뒤에도 실질취득액은 각각 272,588,800원·272,031,040원으로 크게 떨어지지 않습니다.
가격 측면에서도 제공된 비교 실거래 평균 230,000,000원보다 현재 최저가가 이미 108.3%이며, 현 회차 실질취득액은 약 118.8%입니다. 여기에 국세·지방세 압류의 배당 우선순위가 실제 인수액을 늘릴 수 있는 변수까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아지는 경매 최저가보다, 끝까지 남는 임차보증금과 실제 배당 결과를 중심으로 판단해야 하는 대항력 인수형 사건입니다.
