인천지방법원 2026타경30463. 부천시 소사구 송내동 성진힐스아파트 10층 1017호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 김병수는 2021.03.26. 매매를 원인으로 222,000,000원에 취득했고, 2021.04.16. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 압류·가압류 숫자가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
임차인 홍형석은 임대차계약일 2021.03.06., 확정일자 2021.03.30., 전입·점유개시일 2021.04.16.이고 보증금은 222,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.05.26. 부천시 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가 215,000,000원 가정에서는 집행비용 차감 후 211,190,000원만 배당돼 10,810,000원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 387-2 성진힐스아파트 10층 1017호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸) · 전용 40.08㎡ · 지상10층 중 10층 |
| 소유자 | 김병수 (2021.03.26. 매매 · 거래가액 222,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2021.05.26. 부천시 압류입니다. 이후 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 미래에셋생명보험 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 홍형석의 전입·점유는 2021.04.16.로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 주택임차권은 2023.04.25.이지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점이 선순위이므로, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍형석 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 222,000,000원 | 2021.04.16. | 2021.03.30. | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 최저가 215,000,000원이 아니라 실질취득을 봐야 한다
SJ성진힐스 전용 40.08㎡ 실거래는 4건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2025.07. 9층 216,000,000원 2건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 216,000,000원입니다. 전체 4건 평균은 203,750,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 40.08㎡ | 9 | 216,000,000원 |
| 2025.07 | 40.08㎡ | 9 | 216,000,000원 |
| 2024.04 | 40.08㎡ | 10 | 156,000,000원 |
| 2021.08 | 40.08㎡ | 9 | 227,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.08㎡ | 2건 | 216,000,000원 |
최저가만 비교하면 215,000,000원은 최근 12개월 평균 216,000,000원의 99.5%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 핵심이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 222,000,000원을 실질취득 기준으로 보면 최근 12개월 평균 및 최신 거래 216,000,000원보다 6,000,000원 높고 약 102.8%입니다. 따라서 신건을 “최근 시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
최근 12개월 가격은 과거 거래 대비 12.8% 높은 흐름입니다. 전체 평균 203,750,000원만 보면 현재 최저가가 105.5%이지만, 최신 거래와 최근 평균이 모두 216,000,000원이므로 최근 시장 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 홍형석 보증금 | 222,000,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 근로복지공단 가압류 | 10,213,650원 | 0원 |
| 3. 미래에셋생명보험 주식회사 가압류 | 21,332,292원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 211,190,000원이 배당되고 10,810,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 215,000,000원 | 10,810,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 172,000,000원 | 53,208,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 137,600,000원 | 87,126,400원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반 경매는 유찰되면 매수인의 총 부담도 함께 줄어드는 경우가 많지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 매각가보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 배당으로 회수하지 못한 보증금이 커져 매수인 인수로 이동합니다. “2회 유찰되면 137,600,000원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 중동역 남동측 인근. 주위에 다세대주택·단독주택·아파트가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주위에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상10층이며 대상 호실은 10층 1017호입니다.
- 도로. 서측 폭 약 10미터, 동측 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·송내역세권지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 토지거래허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차보증금 우선 확인. 홍형석의 보증금 222,000,000원이 핵심입니다. 최저가만으로 손익을 계산하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 216,000,000원입니다. 실질취득 약 222,000,000원은 이를 웃돕니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 매각가는 내려가지만 매수인 인수액이 각각 53,208,000원·87,126,400원으로 커집니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당과 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 이후 공매취소공고에 따른 말소가 등기돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 성립하지 않는 사건
이 사건은 최저가만 보면 최근 실거래와 거의 같은 가격처럼 보입니다. 하지만 실제 권리구조는 대항력 있는 임차인 홍형석의 보증금 222,000,000원이 중심입니다. 신건 매각가 215,000,000원에서도 10,810,000원 인수가 계산되고, 유찰될수록 인수액은 더 커집니다. 따라서 시세 비교도 215,000,000원이 아니라 실질취득 약 222,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 216,000,000원이므로 실질취득 기준은 최근 시세보다 높습니다. 후순위 압류·가압류 대부분이 매각으로 소멸하는 점보다, 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 인수가 훨씬 중요한 사건입니다. 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아니라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
