인천지방법원 2026타경30469. 부천시 원미구 원미동 청송평화헬스하우스 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 이 사건은 등기부만 보면 2023.08.25. 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리이고 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 중심은 말소 여부보다 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
신혜자는 임대차계약일 2022.09.03., 확정일자 2022.09.05., 주민등록일자 2022.09.22., 점유개시일자 2022.09.23.이며 보증금은 313,500,000원입니다. 말소기준권리 2023.08.25.보다 전입이 빠르고, 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 신건 299,000,000원에 매각된다고 가정해도 집행비용 4,986,000원을 제외한 294,014,000원만 배당되어 19,486,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30469 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 73-5 청송평화헬스하우스 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 전용 48.02㎡ |
| 소유자 | 문민식 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 313,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 대항력 임차인
등기부상 말소기준권리는 2023.08.25. 주택도시보증공사 가압류 211,841,095원입니다. 이후 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구의 신혜자 주택임차권등기는 2023.12.07. 접수됐지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록은 2022.09.22.로 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신혜자 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.22 / 2022.09.05 | 313,500,000원 | - | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당분 매수인 인수 |
| 김명수 | 2025.11.25 / - | 2,300,000원 | 750,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 253,000,000원, 실질취득은 그보다 높다
청송평화헬스하우스 동일 면적 48.02㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 324,333,333원이지만 과거 360,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 253,000,000원 한 건이며, 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -29.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 48.02㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 2022.02 | 48.02㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2021.10 | 48.02㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 전체 평균 | 48.02㎡ | 3건 | 324,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.02㎡ | 1건 | 253,000,000원 |
최저가 299,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 253,000,000원의 118.2%입니다. 더구나 이 사건은 여기서 끝나지 않고 신혜자 미배당 보증금 19,486,000원을 인수하므로 실질취득 부담은 318,486,000원입니다. 전체 평균 324,333,333원만 보면 낮아 보일 수 있지만, 최근 거래와 하락 추세를 우선하면 신건 가격에 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 1. 임차인 신혜자 보증금 | 313,500,000원 | 294,014,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 211,841,095원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 313,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신혜자 보증금 중 19,486,000원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 299,000,000원 | 19,486,000원 |
| 1회 유찰 시 | 239,200,000원 | 78,448,800원 |
| 2회 유찰 시 | 191,360,000원 | 125,619,040원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중인 철근콘크리트조 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 원미구청 서측 인근의 성숙된 주상지대로, 근린생활시설·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 남측 원거리에 부천역이 있고 시내버스정류장이 인접하며, 서측으로 대로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 426.1㎡, 공시지가 3,267,000원/㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 거래표본. 청송평화헬스하우스는 12세대이고 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 반드시 합산. 현재 회차 기준 낙찰가 299,000,000원만 보지 말고 신혜자 미배당 보증금 19,486,000원을 함께 계산해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 324,333,333원보다 최근 12개월 거래 253,000,000원과 -29.7% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 신혜자 권리 확인. 전입 2022.09.22., 확정 2022.09.05., 배당요구 2023.12.07.의 원본 기재와 실제 배당 결과를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 김명수 점유 확인. 전입은 2025.11.25.로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 현황 점유와 인도 상태는 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가 관련 확인. 감정평가 기재상 토지거래에 관한 허가구역 기간은 2025.08.26-2026.08.25입니다.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 ‘299,000,000원’ 하나가 아니다
등기상 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보이지만, 신혜자는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인입니다. 신건에서 보증금 313,500,000원 가운데 294,014,000원이 배당되고 19,486,000원이 매수인에게 남아 실질취득 부담은 318,486,000원입니다.
최근 12개월 동일 면적 거래는 253,000,000원이고 최근 거래 추세는 -29.7%입니다. 최저가 자체도 최근 시세의 118.2%인데 인수액까지 존재하므로, 이 물건의 가격 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 해야 합니다. 유찰이 진행되어도 인수액이 커지는 구조이므로 회차별 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
