인천지방법원 2026타경30473. 부천시 원미구 심곡동 남영라끄빌 902호, 전용 36.84㎡ 오피스텔입니다. 2022년 7월 장미란이 179,000,000원에 취득했고, 같은 해 9월 류원기의 채권최고액 75,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 그러나 임차인 장준명의 전입일은 2022년 5월 27일로 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 임차권등기는 나중에 이뤄졌지만, 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 가능성이 핵심입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 157,000,000원입니다. 겉으로 보면 과거 거래가 179,000,000원보다 저렴하지만, 실제 매수 부담에는 미배당 보증금을 더해야 합니다. 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30473 (강제경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 365-8 남영라끄빌 9층 902호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부흥로374번길 25-10 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 36.84㎡ · 지하 1층 / 지상 10층 건물 중 9층 902호 |
| 건물 현황 | 2012.03.02 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 42세대 |
| 소유자 | 장미란 (2022.07.13 소유권이전 · 거래가 179,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 실제 임차인 | 장준명 · 박아란 (2명) |
| 말소기준권리 | 2022.09.26 류원기 근저당권 · 채권최고액 75,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소되는 근저당보다 먼저 들어온 임차인
근저당권 류원기의 채권최고액은 75,000,000원이며, 부천시와 국민건강보험공단의 압류 및 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기된 권리로 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 장준명의 임차권등기 역시 등기 자체는 소멸 대상으로 표시돼 있지만, 선순위 대항력에 따른 미회수 보증금 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.
신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 179,000,000원입니다. 이는 장준명의 보증금과 금액이 같지만, 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 세거나 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 강제경매 신청채권과 임차보증금의 구체적인 관계 및 실제 배당권리는 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험은 구분해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장준명 건물의 전부 · 주거 |
전입 2022.05.27 확정 2022.04.26 |
179,000,000원 | 대항력 있음 말소기준 이전 전입 |
우선변제 가능 배당요구 있음 |
미배당 인수 추정 24,998,000원 |
| 박아란 | 전입 2025.11.13 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 | 보증금 확인 별도 점유 확인 필요 |
임대차계약일 2022.04.26, 확정일자 2022.04.26, 전입 및 점유개시일 2022.05.27입니다. 2024.05.16에는 임차권등기가 이뤄졌습니다.
현재 회차 예상배당금은 154,002,000원입니다. 보증금 179,000,000원에서 이를 제외한 24,998,000원이 매수인 인수 추정액입니다.
대항력 포기나 임차권등기 말소에 관한 확약이 확인되지 않으므로, 이 보증금 부족분을 0원으로 처리할 수 없습니다. 실제 인수액은 최종 배당 및 임차권 처리 결과에 따라 확정해야 합니다.
전입일은 2025.11.13으로 말소기준권리 이후입니다. 2026.04.22 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
말소기준 이후 전입에 따른 대항력은 없는 것으로 분석되나, 보증금 규모와 구체적인 점유관계, 배당 순위는 별도로 확인해야 합니다. 장준명의 인수액만 계산했다고 모든 임차관계가 정리된 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 2022년 거래만으로 현재 시세를 말할 수 없다
남영라끄빌 전용 36.84㎡의 확인된 거래는 2022년 7월, 179,000,000원입니다. 해당 거래는 현재 소유자 장미란의 취득 거래와 금액 및 시기가 일치합니다. 비교 표본이 1건이고 2026년 현재의 거래가 아니므로, 이를 최근 12개월 평균이나 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 36.84㎡ | 9층 | 179,000,000원 |
| 확인된 거래 | 36.84㎡ | 1건 | 179,000,000원 |
최저가 157,000,000원은 과거 거래가 179,000,000원의 87.7%입니다. 하지만 이 비율은 보증금 인수를 제외한 명목 낙찰가 비교입니다. 실제 부담을 반영하면 결과가 달라집니다.
신건 낙찰가 157,000,000원에 장준명 미배당 보증금 24,998,000원을 더한 실질취득액은 181,998,000원입니다.
이는 2022년 거래가 179,000,000원보다 2,998,000원 높습니다. 이 차이는 예상 집행비용을 포함한 배당 계산에서 발생합니다.
과거 거래가보다 실질취득액이 높고 현재 시세도 확인되지 않으므로, 최저가가 과거 거래가의 87.7%라는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
현재 가격 수준이나 상승·하락 추세를 판단할 만한 최근 거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 2022년 거래가를 기준으로 2026년 현재 시장의 상승 또는 하락을 단정하지 않습니다. 개별 호실의 상태와 최근 거래·매물 가격을 확인하기 전에는 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 2,998,000원 |
| 1. 임차인 장준명 보증금 | 179,000,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 근저당권 · 류원기 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권자 주택도시보증공사와 임차보증금 사이의 채권관계가 최종 확인되지 않았으므로 실제 배당순위 및 배당액은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구금액은 임차보증금에 중복 가산하지 않습니다.
예상배당: 154,002,000원
미배당 보증금: 24,998,000원
최저매각가: 157,000,000원
실질취득액: 181,998,000원
실질취득액은 낙찰가와 추정 보증금 인수액의 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다. 박아란의 보증금 관련 미확인 사항도 이 계산에 별도 가산하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
이 물건은 일반적인 무인수 경매와 가격 구조가 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 매각가격 인하분 대부분이 보증금 인수 증가로 상쇄되는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 157,000,000원 | 24,998,000원 | 181,998,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 125,600,000원 | 55,958,400원 | 181,558,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 100,480,000원 | 80,726,720원 | 181,206,720원 |
2회 유찰하면 최저가는 100,480,000원까지 내려가지만, 보증금 인수 추정액은 80,726,720원으로 증가합니다. 실질취득액은 여전히 181,206,720원입니다.
실제 취득 부담은 회차별 집행비용 추정 차이만큼 달라질 뿐, 보증금 179,000,000원을 중심으로 유지됩니다. 단순히 최저가가 64%까지 떨어졌다는 이유로 시세보다 저렴하거나 수익성이 개선됐다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔과 공동주택 등이 소재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량통행이 용이하며 인근에 노선버스정류장과 부천역이 있습니다. 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012.03.02 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수·승강기 설비 등이 있는 것으로 조사됐습니다. 해당 호실은 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 토지·도로. 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다. 과밀억제권역 등 토지이용 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 42세대 오피스텔이며 확인된 동일 면적 거래가 2022년의 1건뿐입니다. 최근 거래 표본 부족으로 현재 시장의 거래 활발도와 환금성을 객관적으로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장준명 보증금. 179,000,000원의 선순위 대항력과 예상 미배당액 24,998,000원을 확인하세요. 최종 배당표 및 매수인 인수 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 여부. 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 및 그 효력에 관한 서류가 있는지 확인하세요. 현재 분석에는 확약에 의한 인수 해소가 반영되지 않았습니다.
- 박아란의 보증금. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약·점유관계·배당요구 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권. 신청채권자 청구금액 179,000,000원과 장준명 임차보증금의 관계를 확인하세요. 대위변제·채권양도·승계 여부에 따라 실제 배당권리의 해석이 달라질 수 있으므로 중복 청구 여부를 반드시 점검해야 합니다.
- 실질취득 기준. 신건 181,998,000원, 1회 유찰 181,558,400원, 2회 유찰 181,206,720원을 기준으로 별도 취득비용까지 고려하세요.
- 현재 시세. 2022년 거래가 179,000,000원만으로 현재 가치를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔의 최신 실거래와 매물 가격을 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명의 현재 점유상태와 인도·명도 가능 여부를 각각 확인하세요. 임차권등기가 있다는 사실만으로 점유자가 없다고 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·원본 대조. 미납 관리비와 공용부분 부담, 매각물건명세서·등기부·현황조사·배당요구 및 관련 문건을 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금까지 합친 금액이 진짜 가격”
이 물건의 가장 큰 특징은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 최저매각가보다 크다는 것입니다. 장준명의 보증금은 179,000,000원, 신건 예상 미배당액은 24,998,000원입니다. 따라서 최저가 157,000,000원만 보고 접근하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
신건 실질취득은 181,998,000원이고, 2회 유찰 이후에도 시뮬레이션상 181,206,720원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수액이 증가하기 때문에 총취득 부담은 크게 달라지지 않습니다.
확인된 거래는 2022년 7월의 179,000,000원 한 건뿐입니다. 신건 실질취득액은 이 과거 거래가보다 높고, 현재 시세나 가격 추세는 확인되지 않습니다. 별도 임차인 박아란의 보증금도 미상입니다.
결론적으로 이 물건은 단순 유찰 할인형이 아니라 보증금 인수형 경매입니다. 장준명의 최종 인수액, 주택도시보증공사의 채권관계, 박아란의 임차관계 및 현재 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 최저가가 낮아지는 것과 실질취득액이 낮아지는 것은 전혀 다른 문제라는 점이 핵심입니다.
