인천지방법원 2026타경30475. 김포 고촌읍 ‘미리내고촌’ 13층1304호 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 허진무이며, 2022년 7월 29일 매매를 원인으로 거래가액 289,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차권입니다. 임차인 류상천은 2022년 8월 16일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 8월 1일입니다. 등기된 임차보증금은 284,000,000원이며, 2024년 7월 1일 주택임차권등기가 마쳐져 있습니다.
데이터상 말소기준권리는 2025년 11월 5일 강서구 압류입니다. 임차인의 전입·점유는 그보다 약 3년 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 판정되어 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 다만 매각대금에서 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 13층1304호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 장차로5번길 5-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 지상 14층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 허진무 · 거래가액 289,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류상천 | 13층1304호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.16 | 2022.08.01 | 284,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 40,272,000원 |
류상천은 2024년 7월 1일 배당요구를 한 것으로 정리되어 있으며, 임차권등기도 같은 날 접수됐습니다. 보증기관 승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않고 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가보다 이 표가 중요하다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 248,000,000원 | 40,272,000원 | 288,272,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 198,400,000원 | 89,177,600원 | 287,577,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 158,720,000원 | 128,302,080원 | 287,022,080원 |
겉으로는 최저가가 248,000,000원에서 198,400,000원, 다시 158,720,000원으로 떨어지지만, 실질취득 부담은 각각 288,272,000원 → 287,577,600원 → 287,022,080원입니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조이므로, 최저가 하락을 가격 메리트로 바로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 류상천 보증금 | 284,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 248,000,000원이 집행비용 4,272,000원과 임차인 배당 243,728,000원으로 소진됩니다. 임차인의 보증금 부족분 40,272,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 등기상 추가 체크 — 압류는 소멸, 임차권은 선순위
2025년 11월 5일 강서구 압류가 말소기준권리로 정리되어 있고, 2025년 11월 12일 김포시 압류와 2026년 2월 24일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 류상천의 임차권은 말소기준보다 먼저 성립한 권리로 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다.
갑구에는 2022년 8월 12일 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기도 있습니다. 이 주택은 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 대상이라는 등기 내용이므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조, 지상 14층 건물 내 13층 일부입니다.
- 입지. 고촌읍행정복지센터 서측 인근이며, 고촌역을 중심으로 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 고촌역(김포골드선)이 도보 2~3분 거리에 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 고도지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 침수위험지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 248,000,000원 낙찰가에 40,272,000원 인수가 더해져 실질취득이 288,272,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 287,577,600원, 2회 유찰 시 287,022,080원으로 낙찰가 하락폭만큼 총부담이 줄지 않습니다.
- 임차보증금 인수 확인. 류상천의 전입·점유·확정일자·임차권등기와 배당요구 내역을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기상 민간임대주택 등록 사실이 있으므로 매각 후 효력과 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 및 관리비 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.48억 낙찰”이 아니라 “약 2.88억 취득”으로 봐야 한다
이 물건은 최저가만 보면 감정가와 같은 248,000,000원 신건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 보증금이 284,000,000원으로 더 크기 때문에, 현재 회차 예상배당 후 40,272,000원이 매수인에게 남습니다. 결과적으로 현재 실질취득 부담은 288,272,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰되면 최저가는 198,400,000원까지 내려가지만 인수액이 89,177,600원으로 늘어 실질취득은 287,577,600원이고, 2회 유찰에서도 158,720,000원 + 128,302,080원 = 287,022,080원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 284,000,000원을 중심으로 거의 고정되는 구조입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격 메리트를 단정해서는 안 되며, 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득 총액과 선순위 임차보증금 인수입니다.
