인천지방법원 2026타경30510. 부천시 소사구 소사본동 이담채 5층 502호, 전용 45.94㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 조승리이고 2021.08.19 매매로 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 경매의 말소기준은 2022.03.31 국민건강보험공단 압류입니다. 2023.08.28 부천시 압류와 2026.02.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기부의 압류만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 한해준은 2021.06.20 임대차계약, 2021.07.08 확정일자, 2021.07.29 점유개시, 2021.08.03 주민등록을 갖췄습니다. 전입이 2022.03.31 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 임차보증금은 280,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 280-19 이담채 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.94㎡ · 5층건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 조승리 (2021.08.19 매매 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인
과거 광남새마을금고 근저당권은 2019.05.24 말소됐고, 우리은행 근저당권도 2021.07.29 말소돼 현재 부담 권리로 남아 있지 않습니다. 현재 경매 기준권리는 2022.03.31 국민건강보험공단 압류입니다.
문제는 임차인입니다. 한해준은 2021.08.03 주민등록을 마쳐 말소기준보다 선순위 대항력을 갖고 있고, 2021.07.08 확정일자도 있습니다. 2023.10.06에는 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 했습니다. 따라서 경매대금에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한해준 | 건물의 전부 | 280,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.08.03 | 우선변제 확정 2021.07.08 · 배당요구 2023.10.06 | 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가 89.3%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이담채 동일면적 45.94㎡ 실거래는 2021.08 거래 2건으로, 모두 280,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액도 280,000,000원이고 최신 거래도 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 45.94㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.08 | 45.94㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 평균 | 45.94㎡ | 2건 | 280,000,000원 |
표면상 최저가 250,000,000원은 실거래 280,000,000원의 89.3%입니다. 그러나 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 신건에서 매수인이 부담하는 금액은 매각대금 250,000,000원에 임차인 미배당분 34,300,000원을 더한 284,300,000원입니다. 실질취득이 실거래 280,000,000원을 웃도는 만큼, 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 한해준 보증금 | 280,000,000원 | 245,700,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 250,000,000원 가정에서 임차인 보증금 미회수액 34,300,000원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 신청채권 280,000,000원은 이 배당 가정에서는 배당액 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 서해선 소새울역 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 소새울역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남서측 세로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,133,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 신건 최저가 250,000,000원에 인수 34,300,000원이 더해집니다.
- 대항력 임차인 확인. 한해준의 전입 2021.08.03은 말소기준 2022.03.31보다 앞섭니다.
- 배당 후 인수액 재계산. 실제 매각가와 집행비용에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 매각가 200,000,000원·인수 83,600,000원, 2회 유찰 시 매각가 160,000,000원·인수 123,040,000원입니다.
- 실거래 원본 확인. 확인된 동일면적 거래는 2021.08의 2건이므로 현 시점 가치 판단에는 추가 현장조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “250,000,000원 낙찰”이 “250,000,000원 취득”은 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 한해준의 보증금은 280,000,000원이고, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 신건 250,000,000원 가정에서도 경매대금에서 245,700,000원만 배당돼 34,300,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 실질취득 부담은 284,300,000원으로, 동일면적 실거래 280,000,000원을 웃돕니다.
더구나 유찰돼 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 커집니다. 200,000,000원 매각 시 83,600,000원, 160,000,000원 매각 시 123,040,000원이 인수되는 구조라 낙찰가 하락이 실질취득가의 같은 폭 하락으로 이어지지 않습니다. 이 물건은 ‘최저가 89.3%’가 아니라, 대항력 임차인의 보증금까지 포함한 실질취득을 중심으로 판단해야 합니다.
