인천지방법원 2026타경30528. 부천시 오정구 고강동 에덴하이빌 2층 202호로, 철근콘크리트구조 5층 건물에 위치한 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 211,000,000원이며 주택도시보증공사가 청구금액 219,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 현재 소유자는 이영동입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 근저당권이나 압류가 지워지는지가 아닙니다. 매각으로 소멸하지 않는 임차권과 실제 점유자의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

특히 조경양의 임차보증금은 219,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 배당받지 못하는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조이므로, 낙찰가가 낮아지면 그만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질취득 비용까지 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

등기부의 과거 우리은행 근저당권은 채권최고액 1,080,000,000원으로 기재되어 있으나, 2019.10.21 이미 말소된 권리입니다. 해당 금액을 현재 매수인이 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.

부천시 압류는 2026.02.23 접수되었으며, 경매개시결정은 2026.03.03 접수되었습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 조경양의 주택임차권은 인수 대상으로 분류되어 있어 압류와 경매개시결정의 소멸만으로 권리분석이 끝나지 않습니다.

② 실제 임차인 2명 — 보증금 확정자와 미상 점유자

이 물건에서 확인되는 실제 임차인·점유 관련 인물은 조경양과 김경현, 총 2명입니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나, 신청채권 219,000,000원을 조경양 보증금과 합산해서는 안 됩니다. 다만 주택도시보증공사의 구체적인 대위·승계 관계와 배당 자격은 확인이 필요합니다.

두 사람의 점유 및 임대차 관계가 어떻게 연결되는지, 현재 실제 점유자는 누구인지, 김경현에게 독립적인 임대차보증금 반환청구권이 존재하는지를 확인해야 합니다. 조경양의 예상 인수액 11,754,000원은 전체 인수위험의 확정 상한이 아닙니다.

③ 실질취득 계산 — 유찰되어도 총비용이 크게 내려가지 않는다

이 사건에서는 최저가보다 낙찰대금과 미배당 보증금을 합산한 실질취득액이 중요합니다. 조경양의 보증금이 219,000,000원으로 신건 최저가를 초과하기 때문입니다.

실질취득 추정액 = 해당 회차 매각가 + 조경양 예상 인수액. 회차별 집행비용과 배당 시뮬레이션의 차이가 반영된 값입니다. 김경현 관련 추가 인수액, 취득 관련 비용, 미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 2022년 단일 거래의 한계

에덴하이빌의 확인된 비교 거래는 2022년 9월, 전용 34.99㎡, 3층, 283,000,000원입니다. 본건은 전용 35.68㎡, 2층으로 면적과 층이 다릅니다. 또한 거래 시점이 2026년 매각기일보다 상당히 앞서 있으므로, 이 한 건을 현재 시세로 확정할 수 없습니다.

최저가 211,000,000원은 과거 거래가 283,000,000원의 74.6%입니다. 그러나 이는 낙찰대금만 비교한 값입니다. 신건의 조경양 보증금 인수까지 합산하면 실질취득 추정액은 222,754,000원입니다. 별도 점유자인 김경현의 미상 권리는 여기에 반영되지 않았습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

집행비용 3,754,000원과 조경양 배당 207,246,000원으로 매각대금 211,000,000원이 전부 배분되는 시뮬레이션입니다. 조경양 미배당액 11,754,000원은 매각대금 외 매수인 인수금으로 분류합니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 주택도시보증공사의 실제 대위관계 및 배당순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 고강동 수주중학교 동측 인근에 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2019.04.23 준공된 16세대 에덴하이빌입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층에 위치하며 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 에덴하이빌 건부지입니다. 진입로 외곽 공도에 접하고 도로 포장 상태는 무난한 편입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 항공표면, 소음대책지역 제3종구역 나지구 등의 지정이 확인됩니다. 토지거래허가구역으로 기재된 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 기준 지정 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부도 해당 없음으로 확인됩니다. 공시지가는 2,028,000원/㎡입니다.
• 환금성. 확인된 거래가 2022년 1건에 한정되어 현재 거래 유동성이나 적정 매도가격을 판단하기 어렵습니다. 실질취득액과 현재 시장가격을 별도로 비교해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 조경양 임차권의 인수 확인. 보증금 219,000,000원, 신건 예상배당 207,246,000원, 인수예상액 11,754,000원의 산정 근거를 매각물건명세서와 최신 권리서류로 대조해야 합니다.
• 김경현 임대차관계 확인. 전입 2025.04.14 외에 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않습니다. 별도 대항력·보증금 인수위험을 해소하기 전에는 총취득비용을 확정할 수 없습니다.
• 실제 점유 및 명도. 조경양의 임차권등기와 김경현의 현황조사상 점유 관계를 함께 확인해야 합니다. 보증금 반환과 인도 문제를 분리하지 말고 검토해야 합니다.
• 신청채권자의 권리관계. 주택도시보증공사의 청구액 219,000,000원과 조경양의 보증금 219,000,000원이 기재되어 있습니다. 대위·승계 및 배당 관계를 확인하되 독립적인 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 최저가 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원이지만 조경양의 미배당 보증금이 증가합니다. 각 회차의 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
• 시세 재확인. 2022년 9월 거래 283,000,000원은 현재 가격을 확정하는 근거가 아닙니다. 최근 거래와 동일 면적대 매물의 현재 가격을 확인해야 합니다.
• 조세채권 및 배당 검증. 부천시 압류와 실제 조세채권의 우선순위, 집행비용 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 이에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 변동할 수 있습니다.
• 관리비·규제 확인. 공용부분 관리비 체납과 매각기일 기준 토지거래허가구역 지정 여부를 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도 실질취득은 다르다”

이 물건의 가장 중요한 권리는 조경양의 219,000,000원 임차보증금입니다. 신건 최저가 211,000,000원으로 낙찰되더라도, 예상 미배당액 11,754,000원을 인수하면 실질취득 추정액은 222,754,000원입니다. 2회 유찰 시에도 계산상 실질취득액은 221,690,560원으로 보증금 수준에 머뭅니다.

여기에 김경현이라는 별도 점유자의 보증금과 정확한 권리관계가 확인되지 않았습니다. 과거 실거래 283,000,000원은 2022년 단일 사례여서 현재 시세와 비교한 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 조경양 인수분뿐 아니라 김경현의 추가 위험까지 해소해야 총취득비용을 판단할 수 있는 사건입니다.

결론적으로 이 사건은 단순한 저가 낙찰형이 아니라 보증금 인수액·미상 임차인·최신 시세를 함께 확인해야 하는 권리위험형 다세대주택입니다. 최저매각가 자체보다 실질취득액과 최종적으로 승계되는 권리의 범위가 판단의 중심이 되어야 합니다.