인천지방법원 2026타경30571. 부천시 원미구 심곡동 신주아트빌 5층 502호, 전용 69.79㎡의 다세대·공동주택입니다. 이 사건의 권리분석 중심은 근저당이 아니라 김병국의 임차보증금 205,000,000원입니다. 김병국은 2021.04.26 확정일자를 받고 2021.05.18 전입·점유를 개시했습니다. 말소기준권리는 2022.07.28 부천시 압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 사건 자료도 이를 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 있음으로 판정하고 있습니다.
현재 신건에서는 매각대금 240,000,000원에서 집행비용 4,160,000원을 먼저 빼고도 임차보증금 205,000,000원을 전액 배당할 수 있으므로 매수인 승계액은 0원입니다. 하지만 한 차례만 유찰되어 매각가가 192,000,000원으로 떨어지면 보증금 미배당분 16,488,000원이 매수인 인수로 전환됩니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 위험이 사라지는 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 156-3 신주아트빌 5층 502호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부천로66번길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·공동주택 · 전용 69.79㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 이희현 (2021.05.18 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.28 부천시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
이 사건에서 실제 임차인은 김병국 1명입니다. 임차보증금은 205,000,000원이며 건물 전부를 대상으로 한 주거 임대차입니다. 2021.05.18 전입·점유가 2022.07.28 말소기준권리보다 빠르므로 사건 자료상 대항력이 인정되어 있습니다. 2023.06.14 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병국 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.18 | 2021.04.26 | 205,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 현재 승계 0원 |
한편 2022.07.07 서울보증보험주식회사가 신청한 강제경매개시결정 등기는 2023.03.03 이미 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2026.03.09 주택도시보증공사가 신청한 별도의 강제경매입니다. 2023.11.10 케이아이코아즈대부 가압류 31,664,891원과 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득액이 실거래보다 높다
신주아트빌(A동)은 8세대, 2008.09.09 사용승인된 건물입니다. 전용 69.79㎡로 면적이 일치하는 실거래 표본은 1건이며, 최신 거래는 2023.02 2층 227,000,000원입니다. 시세 통계상 최근 12개월 평균도 227,000,000원으로 잡혀 있지만 표본이 1건이고 거래 시점 자체가 2023.02이므로 현재 가격 판단에는 표본 부족과 시간 차를 함께 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 69.79㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 통계상 최근 12개월 평균 | 69.79㎡ | 1건 | 227,000,000원 |
현재 회차에서는 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 240,000,000원입니다. 이는 최신 거래와 통계상 최근 12개월 평균 227,000,000원의 105.7%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락을 보증금 승계가 상쇄
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 240,000,000원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 192,000,000원 | 16,488,000원 | 208,488,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 153,600,000원 | 54,350,400원 | 207,950,400원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간부터는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문에 낙찰가만 보고 할인율을 계산하면 왜곡됩니다. 이 사건의 1·2회 유찰 시나리오에서는 실질취득액이 약 208,000,000원 수준에 머물며, 보증금 205,000,000원이 사실상 가격 하단을 형성합니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 김병국 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 31,664,891원 | 30,840,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차보증금 205,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 전체 일반채권 미배당액 205,824,891원은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 사건상 용도는 다세대입니다. 철근콘크리트조 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 국철1호선 부천역 북동측 인근으로, 주위는 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 감정요항표에는 외국인 등 토지거래허가구역의 2025.08.26~2026.08.25 지정 기간도 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 263.4㎡, 공시지가 2,944,000원/㎡이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 거래 표본. 신주아트빌(A동)은 8세대이고 동일면적 실거래 표본은 1건뿐이라 시세 판단의 폭이 좁습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차는 시세보다 낮지 않음. 실질취득 240,000,000원이 최신 거래 227,000,000원의 105.7%입니다. 최저가만 보고 할인 매물로 해석하면 안 됩니다.
- 유찰 후에는 ‘낙찰가 + 인수액’으로 계산. 1회 유찰 208,488,000원, 2회 유찰 207,950,400원이 실질 부담입니다.
- 임차보증금 205,000,000원 확인. 김병국은 사건 자료상 대항력·우선변제권이 모두 인정되어 있어, 미배당분이 생기면 매수인 승계 위험이 현실화됩니다.
- 임차권등기 후 현재 점유상태 확인. 임차권등기는 2023.06.14 확인되지만 실제 인도·점유 상황은 입찰 전 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당부족과 매수인 인수를 구분. 현재 일반채권 미배당 205,824,891원이 존재하더라도 현재 회차 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 동일면적 거래가 2023.02의 1건뿐이므로 227,000,000원을 절대적인 현재 시세로 단정하지 말고 개별 상태와 현장 가격을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 현장 시세를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재는 0원 인수, 유찰 후엔 보증금이 가격을 받친다”
이 물건은 현재 신건만 떼어 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 240,000,000원의 매각대금에서 김병국의 보증금 205,000,000원이 전액 배당되기 때문입니다. 그러나 이것을 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 연결하면 안 됩니다. 현재 실질취득액 240,000,000원은 최신 실거래 227,000,000원보다 높습니다.
또한 유찰 뒤에는 상황이 바뀝니다. 192,000,000원에 낙찰되면 16,488,000원, 153,600,000원에 낙찰되면 54,350,400원의 보증금 미배당분을 매수인이 인수하는 시나리오입니다. 그 결과 실질취득액은 각각 208,488,000원과 207,950,400원으로 거의 비슷합니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금 205,000,000원을 포함한 총 취득부담입니다. 현재 회차에는 가격 메리트가 확인되지 않고, 유찰 이후에도 낙찰가만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
