인천지방법원 2026타경30574. 부천시 원미구 심곡동 세영프라임 3층 301호, 전용 51.65㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리가 매각으로 지워지는지 여부만 보는 것이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 얼마 남느냐입니다. 임차인 이상원은 2022.10.21. 주민등록·점유를 시작했고, 말소기준인 2024.08.23. 압류보다 앞섭니다. 따라서 255,000,000원 보증금 중 배당되지 않는 금액은 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 회차에서 매각대금 254,000,000원 중 집행비용 4,356,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 249,644,000원이 배당되고, 5,356,000원이 부족합니다. 이 부족분을 낙찰자가 인수하면 실제 투입액은 254,000,000원 + 5,356,000원 = 259,356,000원입니다. 따라서 단순히 “최저가 254,000,000원이 최근 거래 255,000,000원보다 조금 낮다”는 비교는 이 사건에 맞지 않습니다. 시세 비교 기준은 실질취득가여야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 437-2 세영프라임 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로100번길 41-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.65㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김영미 · 2024.04.18. 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상원 | 건물의 전부 | 2022.10.21. | 2022.10.05. | 255,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당분 승계 가능 |
이상원의 임차권등기는 2024.11.06. 접수됐지만, 대항력 판단에서 중요한 전입·점유일은 2022.10.21.입니다. 말소기준권리인 2024.08.23. 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자 2022.10.05.와 배당요구도 확인되어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 매각가에서는 집행비용 때문에 보증금 전액이 배당되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
세영프라임의 제공된 실거래는 3건이며, 이 가운데 최신 거래는 2024.04. 255,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 값도 255,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 8.1% 높은 흐름입니다. 전체 3건 평균 242,333,333원보다 최근 거래·최근 평균을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 51.65㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2023.02 | 51.65㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2022.11 | 54.48㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 242,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
표면 최저가 254,000,000원은 최근 평균 255,000,000원의 99.6%이지만, 이 사건에서는 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득가 259,356,000원은 최근 평균·최신 거래 255,000,000원보다 4,356,000원 높습니다. 실질취득 기준으로는 최근 시세의 101.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 임차인 이상원 보증금 | 255,000,000원 | 249,644,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 5,356,000원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 이상원의 보증금 중 249,644,000원이 배당되고 5,356,000원이 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질 총투입 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 254,000,000원 | 5,356,000원 | 259,356,000원 |
| 1회 유찰 시 | 203,200,000원 | 55,444,800원 | 258,644,800원 |
| 2회 유찰 시 | 162,560,000원 | 95,515,840원 | 258,075,840원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가만 보면 254,000,000원에서 203,200,000원, 162,560,000원으로 크게 떨어지지만, 동시에 임차인 미배당 인수가 5,356,000원에서 55,444,800원, 95,515,840원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득가는 258,075,840원~259,356,000원 수준으로 거의 고정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 부흥로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호이며, 기본적인 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 세영프라임은 8세대이며 제공된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 1건 기준 255,000,000원입니다.
- 현장 확인. 현관에 전기 단전/제한공급 예정일 안내문이 있었으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 이 사건은 매각가에 임차인 미배당 인수액을 더한 실질 총투입으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 이상원의 보증금 255,000,000원 중 실제 배당액과 남는 금액을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 기준권리는 2024.08.23. 갑구 9번 압류이며, 이상원의 전입·점유 2022.10.21.이 그보다 앞섭니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시에도 실질 총투입은 258,644,800원·258,075,840원으로 최근 시세보다 높습니다.
- 현장 상태 확인. 전기 단전/제한공급 안내문과 실제 점유·사용 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 실질가격 하락”이 아닌 물건
이 물건의 권리분석은 대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원에서 출발해야 합니다. 현재 최저가 254,000,000원만 보면 최신 거래 255,000,000원보다 조금 낮아 보이지만, 임차인 미배당 5,356,000원을 더한 실제 투입은 259,356,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래보다 높은 수준입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 인수액은 55,444,800원, 2회 유찰 시에는 95,515,840원으로 증가합니다. 낙찰가는 내려가지만 실질 총투입은 각각 258,644,800원, 258,075,840원으로 보증금 수준에 계속 묶입니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차보증금의 미배당·승계 구조가 가격을 결정하는 물건입니다.
