광주지방법원 2025타경51958. 전라남도 순천시 인월동 852 소재 물건으로, 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 건물은 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층이며 토지는 616.0㎡의 ‘대’, 자연녹지지역에 속합니다. 매각물건명세서 비고상 토지·건물 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함 구조입니다.
권리관계의 중심은 2023.06.01. 설정된 순천제일신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 24,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2025.08.28. 같은 조합의 임의경매개시결정, 2025.10.16. 순천시 압류는 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 2013년의 최성순 근저당 26,000,000원과 순천중앙신용협동조합 근저당 45,500,000원은 이미 말소된 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 인월동 852 · 전라남도 순천시 양율길 316-43 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 토지 | 616.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 |
| 건물 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 · 일반 급배수·위생설비·난방시설 |
| 소유자 | 김동현 2분의 1 · 김민채 2분의 1 (2025.04.26. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 179,234,400원 / 80,297,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천제일신용협동조합 / 18,263,319원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.01. 근저당권 · 순천제일신용협동조합 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수목(감나무, 목서 등) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 확인되는 자료 기준으로 대항력 임차보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 80,297,000원으로 감정가 179,234,400원의 약 44.8%입니다. 이미 3회 유찰돼 표면 할인폭은 큽니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 80,297,000원 | 44.8% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 64,237,600원 | 35.84% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 51,390,080원 | 28.67% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 80,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,845,346원 |
| 1. 근저당 · 순천제일신용협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,451,654원 |
현재 최저가 80,297,000원을 가정하면 근저당 채권최고액 24,000,000원이 전액 배당되고, 계산상 소유자 잔여는 54,451,654원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 인월동 소재 메디팜병원 서측에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등이 소재하는 기존 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 79,100원/㎡입니다.
- 건물. 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층으로 외벽은 벽돌노출쌓기 마감 등, 내벽은 벽지 도배·타일 마감 등이며 급배수·위생설비와 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물, 감나무·목서 등 수목도 포함됩니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계 자체는 미상으로 평가됐습니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목이 포함되므로 감정평가서의 위치·구조·귀속 범위를 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 80,297,000원이 감정가의 44.8%여도 실거래 근거가 없으므로, 현지 중개시세·토지가격·건물 상태를 반영해 독립적으로 상한을 산정해야 합니다.
- 자연녹지지역 검토. 향후 이용·증개축·개발 계획이 있다면 자연녹지지역과 가축사육제한구역의 행위 제한을 별도 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 주택으로 이용 중인 만큼 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지에 따라 인도·명도 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2023.06.01. 순천제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 투자 판단의 어려움은 가격과 환금성에 있습니다. 현재 최저가는 80,297,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없고, 자연녹지지역의 주택·토지라는 비표준화 자산이면서 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 권리상 인수 부담은 낮지만, ‘감정가 대비 싸다’는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다. 현지 시세와 토지·건물의 실제 활용가치를 확인해 가격 상한을 따로 정하는 것이 핵심입니다.
