인천지방법원 2026타경30625. 김포시 사우동 제이빌리지 2층 202호 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 윤슬지이고, 실제 임차인은 김성귀 1명입니다. 김성귀는 2021.07.08. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.06.16., 임차보증금은 286,000,000원입니다. 이 임차권은 2023.07.21. 등기됐으며, 말소기준인 2024.04.23. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 단순히 후순위 권리가 지워지는 구조가 아니라, 선순위 대항력 임차보증금의 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 277,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 4,678,000원을 먼저 빼고 임차인에게 272,322,000원이 배당되어, 보증금 부족분 13,678,000원이 남습니다. 따라서 신건에서의 실질취득은 277,000,000원 + 13,678,000원 = 290,678,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 402-5 제이빌리지 2층202호 도로명: 경기도 김포시 풍무로208번길 21-23 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 5층 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 윤슬지 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성귀 | 건물의 전부 | 2021.07.08 | 2021.06.16 | 286,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
김성귀는 말소기준권리인 2024.04.23. 가압류보다 앞선 2021.07.08. 전입·점유를 갖추고, 확정일자도 2021.06.16.입니다. 배당요구도 확인됩니다. 따라서 우선변제권을 행사하면서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 남은 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 회차 예상 미배당액은 13,678,000원입니다.
말소기준 이후의 2025.12.08. 김포시 압류와 2026.03.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 2021.10.06.에는 민간임대주택 등기가 기재되어 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
직접 비교할 수 있는 동일 조건 실거래 가격 수치로 가격 우위를 판단하기보다는, 이 사건에서는 낙찰가와 임차보증금 인수를 합친 실질취득 구조를 먼저 봐야 합니다. 현재 회차에서는 실질취득이 290,678,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 277,000,000원 | 13,678,000원 | 290,678,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 221,600,000원 | 68,302,400원 | 289,902,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 177,280,000원 | 112,001,920원 | 289,281,920원 |
표에서 보듯 최저가만 277,000,000원 → 221,600,000원 → 177,280,000원으로 내려가지만, 인수액은 13,678,000원 → 68,302,400원 → 112,001,920원으로 커집니다. 집행비용 추정액이 배당에서 먼저 빠지는 구조 때문에 회차별 수치에 차이는 있지만, 실질취득은 약 289,000,000원대에서 290,000,000원대에 머무는 형태입니다. 따라서 유찰만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 김성귀 보증금 | 286,000,000원 | 272,322,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김성귀의 보증금 중 272,322,000원이 배당되고 부족분 13,678,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정평가서상 신풍초등학교 북측 약 150미터 지점에 위치하며, 주위에는 공동주택·아파트·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 제2층 제202호이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 다세대주택 부지이며 제1종일반주거지역, 재정비촉진지구, 성장관리권역 등에 포함되어 있습니다. 공시지가는 1,366,000원/㎡입니다.
- 규모 참고. 제이빌리지101동은 10세대, 사용승인일은 2020.06.23.으로 확인됩니다.
- 물건 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김성귀 보증금 286,000,000원 중 실제 배당액과 잔액을 매각 직전 배당요구·채권계산서 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 회차 실질취득은 290,678,000원입니다. 유찰 후에도 인수액이 늘어 실질취득이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
- 임차권등기 대조. 2023.07.21. 임차권등기명령과 전입 2021.07.08., 확정일자 2021.06.16.을 등기부·매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.10.06. 민간임대주택 등록 기재의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기된 실제 임차인 1명이 확인되는 만큼 점유현황과 인도 조건을 현장 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당은 집행비용을 포함한 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건의 권리분석은 말소기준 이후 권리보다 말소기준보다 앞선 임차인 김성귀가 전부입니다. 보증금 286,000,000원, 전입·점유 2021.07.08., 확정일자 2021.06.16.으로 대항력과 우선변제권이 확인되고, 신건 예상배당 뒤에도 13,678,000원이 남습니다. 그래서 현재 277,000,000원에 낙찰받더라도 실질취득은 290,678,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 매각가는 221,600,000원으로 낮아지지만 인수액이 68,302,400원으로 커지고, 2회 유찰 시에는 177,280,000원에 112,001,920원을 추가로 떠안는 구조입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 선순위 임차보증금 인수 부담이 커지므로, 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
