인천지방법원 2026타경30649. 부천시 원미구 도당동 베스트빌 101동 3층 303호, 전용 36.85㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이수빈은 2022.05.30. 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 중요한 권리는 소유권 자체보다 그보다 앞서 점유·전입을 갖춘 이지선의 임차보증금 190,000,000원입니다. 이지선은 2022.04.29. 전입·점유를 시작했고 2022.03.31. 확정일자를 갖췄으며, 2024.05.01. 임차권등기까지 마친 상태입니다.
현재 말소기준권리는 2023.08.28. 부천시 압류입니다. 기존 2014년 경서농업협동조합 근저당은 2022.04.29. 이미 말소됐습니다. 따라서 이지선의 전입·점유는 현재 말소기준권리보다 앞서며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 2024년에 임차권등기가 들어왔다는 이유만으로 후순위로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30649 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 29-11 베스트빌 101동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택-단지형) · 전용 36.85㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이수빈 (2022.05.30. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
2014.06.02. 설정된 경서농업협동조합 근저당 116,400,000원은 2022.04.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.08.28. 부천시 압류이며, 그 뒤의 수원시 압류와 2026.03.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이지선은 그보다 앞선 2022.04.29. 전입·점유와 2022.03.31. 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인이므로 별도로 봐야 합니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지선 | 2022.04.29 | 190,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
| NARANBAATAR BILGUUN | 2025.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ERDENEBAT TUGSBUYAN | 2025.12.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TUMURBAT TUVSHINTUR | 2025.12.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BATLKHAGVA YESUKHEI | 2025.12.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 추가 전입자 4명은 모두 2023.08.28. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금은 미상입니다. 이들의 보증금이 선순위로 인수되는 구조는 아니지만, 실제 점유 상태와 명도 대상은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
베스트빌(101,102동)은 28세대이며, 비교 대상 면적은 전용 36.85㎡입니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 172,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 2층 169,000,000원입니다. 최근 시세는 과거 거래 구간보다 -7.9% 낮은 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 36.85㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2026.05 | 36.85㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 36.75㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2024.07 | 36.75㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2022.11 | 36.75㎡ | 3 | 222,000,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.03 | 36.85㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 36.85㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 172,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 181,250,000원 |
최저매각가 173,000,000원만 놓고 보면 전체 8건 평균 181,250,000원의 95.4%여서 싸 보일 수 있습니다. 그러나 전체 평균에는 2022년 222,000,000원 같은 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 최저가는 이미 100.6%이고, 최신 거래 169,000,000원보다도 높습니다.
더 중요한 것은 임차보증금입니다. 현재 회차의 예상 인수액 20,222,000원을 더하면 실질취득은 193,222,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 172,000,000원의 112.3%, 최신 거래 169,000,000원의 114.3% 수준입니다. 따라서 이 사건은 최저가 1.73억을 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 임차인 이지선 보증금 | 190,000,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 이지선 보증금 중 169,778,000원이 배당되고 부족분 20,222,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수는 올라간다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 173,000,000원 | 20,222,000원 | 193,222,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 138,400,000원 | 54,337,600원 | 192,737,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 110,720,000원 | 81,630,080원 | 192,350,080원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도당중학교 북서측 인근. 단독주택·공동주택·소규모 근린상가가 혼재하는 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 3층 303호이며, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 약 8미터, 약 30미터 포장도로가 각각 소재합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 과밀억제권역, 항공표면, 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 816.0㎡, 공시지가 3,339,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 28세대 소규모 단지이고 최근 12개월 거래는 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 4.3회, 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 확인. 현재 173,000,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당 20,222,000원을 더한 193,222,000원이 핵심 비교금액입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 192,737,600원, 2회 유찰 시 192,350,080원으로 낙찰가 하락만큼 총 부담이 내려가지 않습니다.
- 이지선 배당·인수 재확인. 전입 2022.04.29., 확정일자 2022.03.31., 보증금 190,000,000원, 배당요구 2024.05.01.의 선순위 임차관계를 매각물건명세서와 배당관계에서 재확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 후순위 전입자 4명은 대항력이 없지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유와 명도 대상 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세는 -7.9%이고 최신 거래는 169,000,000원입니다. 과거 전체 평균 181,250,000원보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
표면만 보면 신건 최저가 173,000,000원은 전체 실거래 평균 181,250,000원보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 그 비교가 핵심이 아닙니다. 대항력 있는 이지선의 보증금 190,000,000원이 매각대금보다 커서, 배당받지 못한 부분이 매수인에게 남습니다.
현재 회차의 실질취득은 193,222,000원이고, 1회 유찰 뒤에도 192,737,600원, 2회 유찰 뒤에도 192,350,080원입니다. 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 169,000,000원을 모두 웃도는 데다 최근 가격 흐름도 -7.9%입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 4.3회가 겹칩니다.
이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당액입니다. 매각가만 내려가는 모습을 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 실제 부담과 시세를 잘못 비교하게 됩니다. 현재 권리관계가 유지되는 한 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액이어야 합니다.
