인천지방법원 2026타경30677. 부천역 북동측 인근 에코스마트1 2층 203호, 전용 31.62㎡ 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 등기상 현재 남아 있는 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 말소기준은 2024.05.31. 부천시 압류이고, 임차인 이주희의 주민등록일자는 경정등기 기준 2022.04.29., 확정일자는 2022.04.13.입니다. 따라서 매각으로 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
현재 회차 매각가 111,000,000원을 기준으로 집행비용 2,354,000원을 제외한 108,646,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 134,000,000원 중 25,354,000원이 남습니다. 이 미배당액을 매수인이 인수하면 실질취득가는 136,354,000원입니다. 즉 최저가만 보면 실거래의 82.8%지만, 인수까지 포함하면 실거래 134,000,000원을 오히려 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30677 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-14 에코스마트1 2층 203호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부천로2번길 41 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 31.62㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김진혁 · 2022.05.23. 소유권이전 · 거래가액 134,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 134,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.05.31. 부천시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
현재 등기상 핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 보증금은 134,000,000원, 건물 전부를 대상으로 하고 있으며 배당요구도 확인됩니다. 2024.06.27. 경정등기에서 주민등록일자가 2022.04.29.로 정정되어, 2024.05.31. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로서 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 주민등록 2022.04.29. · 확정일자 2022.04.13. | 134,000,000원 | 2024.03.12. | 대항력 有 우선변제 승계 25,354,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 을구 5-2는 을구 5번 임차권의 주민등록일자를 2022.04.29.로 바로잡은 경정등기이며 별개의 임차인으로 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 82.8%가 아니라 101.8%로 봐야 한다
에코스마트1은 42세대, 2012.09.14. 사용승인된 오피스텔입니다. 전용 31.62㎡ 실거래 표본은 2022.05. 2층 134,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 134,000,000원으로 잡혀 있습니다. 표본이 1건뿐이므로 가격 판단의 폭은 제한적이지만, 현재 확인되는 비교 기준은 134,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 31.62㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.62㎡ | 1건 | 134,000,000원 |
최저매각가 111,000,000원만 놓고 보면 134,000,000원의 82.8%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득가는 136,354,000원으로 실거래 134,000,000원의 약 101.8%입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 1. 임차인 이주희 보증금(우선변제) | 134,000,000원 | 108,646,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 134,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인에게 108,646,000원이 배당되고 25,354,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요인은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 111,000,000원 | 25,354,000원 | 136,354,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 88,800,000원 | 47,198,400원 | 135,998,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 71,040,000원 | 64,638,720원 | 135,678,720원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 외관상 2개호로 나누어 이용하는 것으로 보이나 폐문부재로 구체적인 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 부천역 북동측 인근의 역주변 상가지대로, 오피스텔·숙박시설·상가·음식점 등 상·업무용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부천역이 위치해 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구이며 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 4,148,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 규모·환금성. 에코스마트1은 42세대이며 동일 면적 실거래 표본이 1건에 그쳐 거래가격 비교 표본이 얇습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 계산. 입찰가가 아니라 ‘입찰가 + 임차보증금 미배당’으로 총 취득부담을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 136,354,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 5번 임차권, 5-2 경정등기, 매각물건명세서의 주민등록일자·배당요구·보증금 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 분할 이용 여부 확인. 외관상 2개호로 나누어 이용하는 것으로 보인다는 기재가 있으므로 실제 내부구조·점유자·출입구·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.21. 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 존속·말소 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보강. 현재 동일 면적 실거래 표본이 1건이므로 인근 오피스텔과 실제 매물가격까지 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “111,000,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 111,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인 이주희의 보증금 134,000,000원이 먼저 자리하고 있어 현재 회차에서 25,354,000원을 추가로 인수합니다. 따라서 매수인의 실질취득은 136,354,000원입니다. 이는 확인되는 실거래 134,000,000원보다 높습니다.
더 중요한 점은 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 그만큼 늘어, 1회 유찰 시 135,998,400원, 2회 유찰 시 135,678,720원으로 총 부담이 크게 떨어지지 않는다는 것입니다. 여기에 외관상 2개호 분할 이용 가능성과 얇은 실거래 표본까지 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 보증금을 포함한 실질취득가와 실제 이용상태가 판단의 중심입니다.
