인천지방법원 2026타경31087. 부천시 오정구 작동 제이팰리스 비동 203호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이창현이고 2023.06.02. 거래가액 308,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 주택임차권입니다. 임차권자 이상미는 임대차계약일 2022.07.05., 확정일자 2022.07.06., 전입·점유개시일 2022.08.16.이고, 보증금은 298,000,000원입니다.
데이터상 말소기준권리는 2025.05.12. 부천시 압류입니다. 이상미의 임차권은 그보다 앞서 발생했고 대항력과 우선변제권이 인정되어 있습니다. 현재 최저가 265,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,510,000원 뒤 임차인에게 260,490,000원이 배당되고, 보증금 부족분 37,510,000원은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 작동 71-7 제이팰리스 비동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 비교 면적 | 56.46㎡ |
| 소유자 | 이창현 · 2023.06.02. 거래가액 308,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 과거 우리은행 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2025.05.12. 부천시 압류이고, 그보다 앞서 2024.08.22. 등기된 이상미의 주택임차권은 매수인 인수 대상으로 분류돼 있습니다. 이후 2026.05.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.07.29. 양천구 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상미 | 건물의 전부 | 298,000,000원 | 2022.08.16 | 2022.07.06 | 대항력 有 우선변제 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 255,000,000원
J팰리스-A동,B동의 면적 일치 거래는 3건입니다. 전체 3건 평균은 287,666,666원이지만, 과거 300,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 255,000,000원 1건이며, 최근 가격과 과거 거래를 비교한 추세는 -16.1%입니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 55.25㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2023.06 | 56.46㎡ | 2 | 308,000,000원 |
| 2022.05 | 56.46㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
최저가 265,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 255,000,000원의 103.9%로 최근 시세보다 높습니다. 여기에 인수액 37,510,000원을 더한 현재 회차의 실질취득은 302,510,000원으로, 최근 시세의 약 118.6%입니다. 즉 이 사건은 최저가 기준으로도 싸지 않고, 인수까지 반영하면 가격 부담이 더 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 이상미 보증금 | 298,000,000원 | 260,490,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 37,510,000원이 미배당되어 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아질 뿐
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 265,000,000원 | 37,510,000원 | 302,510,000원 |
| 1회 유찰 시 | 212,000,000원 | 89,768,000원 | 301,768,000원 |
| 2회 유찰 시 | 169,600,000원 | 131,574,400원 | 301,174,400원 |
유찰되어 최저가가 265,000,000원에서 212,000,000원, 다시 169,600,000원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 반대로 37,510,000원에서 89,768,000원, 131,574,400원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 각 회차 모두 약 301,000,000원~302,510,000원 수준에 머뭅니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 바로 이 구조가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 여월동 성곡초등학교 북동측 인근. 주위는 다세대주택, 저층아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호이며 상·하수도, 난방, 승강기, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함되며 중로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 716.5㎡, 공시지가 3,035,000원/㎡, 세로장방·평지·중로한면 조건입니다.
- 규모. J팰리스-A동,B동은 20세대이며 준공일은 2016.01.25.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 확인. 현재 회차 기준 보증금 부족분 37,510,000원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회·2회 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 미배당 보증금이 커져 실질취득은 약 301,000,000원 이상으로 유지됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 3건 평균 287,666,666원보다 최근 12개월 거래 255,000,000원과 -16.1% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임차권등기, 배당요구, 대항력 및 실제 배당액을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등은 현재 예상배당에 반영되지 않아 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 이 물건의 가격은 ‘낙찰가’가 아니다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 265,000,000원이 아니라 실질취득 302,510,000원입니다. 이상미의 보증금 298,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있어 배당받지 못한 금액이 매수인에게 넘어가기 때문입니다. 게다가 최근 12개월 실거래는 255,000,000원이고 최근 거래 추세는 -16.1%입니다.
유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 약 301,000,000원 이상에서 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 이 물건은 “몇 회 유찰됐는가”보다 “낙찰가와 인수액을 합친 실제 취득부담이 최근 시세와 비교해 얼마인가”를 중심으로 판단해야 합니다.
