수원지방법원 2023타경38255. 경기도 양평군 용문면 덕촌리 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 물건입니다. 소유자는 김희원이며, 2023년 4월 4일 소유권보존등기와 오명희 명의 근저당권 설정등기가 이루어졌습니다. 근저당권 채권최고액은 300,000,000원이고, 경매 신청채권자의 청구액은 220,000,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 오명희 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 양평군 압류가 등기되었으나, 압류는 이미 해제되어 말소되었습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 소멸하는 권리가 전부라는 사실이 선순위 임차보증금까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다. 최동석의 전입일이 근저당 설정일보다 앞서므로 임차인의 배당 여부와 미배당 보증금 승계 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경38255 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 더좋은마을길 3 덕촌리 151-135, 151-136 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지로 분류 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 단독주택 이용 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 |
| 건물 구조 | 2023년 2월 사용승인 · 일반목구조 · 기타지붕 · 2층 건물 |
| 이용 상태 | 1층: 방 1, 욕실 2, 드레스룸, 거실, 주방, 다용도실, 현관 2층: 방 2, 가족실, 욕실, 창고 |
| 소유자 | 김희원 · 단독소유 · 2023.04.04 소유권보존 |
| 감정가 | 423,478,600원 |
| 최저매각가 | 423,478,600원 (신건) |
| 신청채권자 | 오명희 · 청구액 220,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.04 · 을구 1번 오명희 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 실제 임차인 | 최동석 · 1명 |
| 매수인 인수 | 보증금 미상으로 확정 불가 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도 확인
등기부상 말소기준은 2023.04.04 오명희 근저당권입니다. 동일 근저당권은 덕촌리 151-135 및 151-136 토지를 공동담보로 기재하고 있습니다. 본 경매 역시 건물과 토지를 일괄매각하므로 공동담보 관계와 전체 매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
2023.11.09 임의경매개시결정은 말소기준 이후의 등기입니다. 2024.01.10 양평군 압류는 2024.04.03 해제되어 2024.04.04 말소등기까지 완료되었습니다. 따라서 이미 해제된 압류를 현재 존속하는 인수 권리로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최동석 | 2022.03.08 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 임차인 | 최동석 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.03.08 |
| 말소기준일 | 2023.04.04 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 보증금 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 우선변제권 | 확정 불가 |
| 배당요구 | 신청 · 2023.12.26 |
| 미배당 보증금 | 확정 불가 |
| 매수인 승계 | 미배당 보증금 인수 가능성 |
최동석은 배당요구를 신청했지만, 배당요구 사실만으로 보증금이 전액 배당된다고 단정할 수 없습니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권 및 실제 배당순위를 확정하기 어렵습니다. 특히 근저당권보다 앞선 전입 사실과 대항력 판정을 고려하면 매각 후에도 보증금 반환 문제가 남을 수 있습니다.
현재 최저가: 423,478,600원
확인된 임차보증금: 미상
예상 미배당 인수액: 미상
실질취득비용: 산정 불가
따라서 현재 최저가만을 기준으로 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 실질취득비용과 시세 모두 확인 필요
감정가와 현재 최저매각가는 모두 423,478,600원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다. 그러나 감정가가 곧 시장에서 실제 거래되는 가격이라는 의미는 아닙니다.
이 물건은 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이며, 일반적인 아파트나 다세대주택과 달리 공부상 제1종근린생활시설을 단독주택으로 사용하고 있습니다. 따라서 실제 거래사례를 비교할 때도 건물의 법적 용도, 주거 이용 상태, 토지와 건물의 매각 범위를 함께 고려해야 합니다.
둘째, 선순위 임차인의 보증금이 미상으로 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
셋째, 공부상 근린생활시설과 실제 주택 이용 상태가 달라 일반 주택의 시세와 단순 비교하기 어렵습니다.
따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 경제성을 평가할 수 없으며, 임차인 인수액을 반영한 실질취득비용을 확인한 뒤 실제 비교거래와 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 423,478,600원 가정 · 임차보증금 미반영 잠정 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,634,786원 |
| 1. 근저당 · 오명희 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잠정 잔여 · 소유자 교부 | — | 116,843,814원 |
위 표는 집행비용 추정액과 근저당 채권최고액을 적용한 잠정 배당 계산입니다. 신청채권자 청구액은 220,000,000원이지만 배당 계산에는 근저당 채권최고액 300,000,000원이 사용되었습니다. 실제 채권액과 최종 배당액은 확인이 필요합니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 확정값이 아닙니다.
기계적 배당계산상 인수액 0원과 권리분석상 확정된 인수액 0원은 다릅니다. 이 사건에서는 선순위 임차인의 보증금과 실제 변제 여부가 확인되지 않았으므로 매수인 인수 위험이 해소되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득비용은 별개
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 423,478,600원 | 300,000,000원 | 0원 | 미상 |
| 1회 유찰 (80%) | 338,782,880원 | 300,000,000원 | 0원 | 미상 |
| 2회 유찰 (64%) | 271,026,304원 | 266,431,936원 | 33,568,064원 | 미상 |
유찰 시나리오상 최저가는 423,478,600원에서 338,782,880원, 다시 271,026,304원으로 내려갑니다. 채권최고액 기준 근저당 미배당액은 2회 유찰 시 33,568,064원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이는 근저당 채권의 배당 부족액이지 매수인이 그대로 떠안는 금액은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
반면 최동석의 선순위 임차보증금은 별도 문제입니다. 실제 보증금이 크고 충분한 배당을 받지 못하는 경우, 최저가 하락분만큼 미배당 보증금 인수 부담이 증가할 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득비용이 줄어든다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 용문면 덕촌리·오촌리·조현리 경계의 구리고개 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 전원주택 단지인 더좋은마을을 조성 중인 지역으로, 전원주택과 나지, 건축 중인 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 간선도로가 있습니다. 대중교통 편의성은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 2023년 2월 사용승인된 일반목구조 기타지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 파벽돌 및 일부 징크사이딩 마감, 내벽은 벽지 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. LPG 난방 및 급탕설비, 급배수시설과 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 확인된 토지의 지목은 대, 면적은 99.0㎡이며, 완경사·가로장방형·세로한면(가) 도로접면 조건입니다. 공시지가는 152,100원/㎡입니다. 해당 토지면적은 확인된 토지 항목의 수치이므로 일괄매각 대상 전체 면적으로 단정해서는 안 됩니다.
- 규제. 자연환경보전지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 건축·증축·용도변경 등 향후 이용계획에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 주변에 조성 중인 전원주택과 나지가 혼재하고, 공부상 용도와 실제 이용 상태가 다른 물건입니다. 일반 주택과 동일한 수요층이나 거래가격을 전제하기 어려우므로 유사한 법적 용도와 이용 상태를 가진 거래사례로 별도 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확정. 최동석의 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 대조하여 보증금, 차임, 계약기간 및 임차 목적물의 범위를 확인해야 합니다.
- 대항력과 배당순위. 2022.03.08 전입과 2023.04.04 말소기준 관계를 확인하고, 확정일자 및 배당요구 관련 서류를 통해 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
- 인수액 재산정. 보증금에서 실제 배당으로 변제되는 금액을 확인해 미배당 인수액을 계산해야 합니다. 보증금 미상인 현재 단계에서는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득비용 확인. 낙찰가와 인수보증금을 합산한 금액으로 실제 매입비용을 계산하고, 관련 취득비용과 명도비용도 별도 검토해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 제1종근린생활시설(소매점)을 단독주택으로 이용하는 현황에 대해 건축물대장, 용도변경 여부 및 적법성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 덕촌리 151-135, 151-136 토지의 소유관계, 공동담보 관계 및 제시외 물건 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 자연환경보전지역과 수질보전 관련 제한이 현재 이용 및 향후 용도변경에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 유사한 건물의 법적 용도, 토지 규모, 이용 상태를 반영한 최근 거래사례를 조사한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 명도와 점유. 임차인 최동석의 현재 점유 상태와 임대차 종료 여부, 보증금 반환 문제를 확인한 뒤 인도 가능성을 검토해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자 청구액 220,000,000원과 근저당 채권최고액 300,000,000원의 차이를 구분하고, 실제 채권액·당해세·임차인 배당액을 반영하여 재계산해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 보증금 인수 위험 해소”
이 사건은 등기상 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부만 보면 비교적 단순하지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 최동석의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 권리분석의 핵심입니다.
감정가와 최저가가 동일한 신건이며 현재 매각가격은 423,478,600원입니다. 그러나 보증금과 실제 배당액이 미상인 만큼 실질취득비용을 확정할 수 없고, 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다. 유찰이 발생하더라도 미배당 보증금이 증가할 수 있으므로 최저가 하락만으로 경제성을 판단해서는 안 됩니다.
또한 공부상 근린생활시설과 실제 단독주택 이용 상태의 차이, 일괄매각 및 제시외 물건 포함 범위, 자연환경보전지역 등 토지이용 규제를 함께 검토해야 합니다.
결론은 선순위 임차보증금 확인 전 인수액 확정 불가, 실질취득비용 산정 불가, 가격 판단 보류입니다. 임대차계약과 배당 관련 원본을 대조해 실제 승계할 금액을 확인하는 것이 우선이며, 이후 실질취득비용과 비교 가능한 거래가격을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
