수원지방법원 2024타경2970. 이천시 신둔면 고척리 일대의 토지와 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 창고, 2층 주택으로 이용 중이며, 2층은 방 3·화장실 1·다용도실·현관 등으로 구성됩니다. 등기상 소유자는 임종빈이고, 말소기준은 2014.12.10 접수된 이천신용협동조합의 채권최고액 364,000,000원 근저당권입니다.
표면적인 배당 구조는 단순합니다. 현재 최저가 1,260,716,142원에서는 집행비용을 제외한 뒤 네 건의 근저당 채권최고액 합계 774,800,000원을 모두 충당하고도 470,908,981원이 소유자에게 남는 계산입니다. 1회 유찰 80%, 2회 유찰 64% 시나리오에서도 채권자 미배당액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2970 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 고척리 66-1 · 도로명주소 경기도 이천시 신둔면 서이천로853번길 95-166 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 창고 · 2층 주택(방 3, 화장실 1, 다용도실, 현관 등) |
| 소유자 | 임종빈 · 단독소유 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 402㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,716,142원 / 1,260,716,142원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 566,492,819원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 선순위 지상권 말소동의 확인
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 등기상 말소기준은 2014.12.10 이천신용협동조합 근저당권이고, 같은 날 설정된 후순위 근저당 2건과 2015.05.22 근저당도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 네 근저당은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 가격·회차 — 시세 비교보다 매각조건 확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,260,716,142원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 실거래 시세를 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 이 금액이 주변 거래 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 가격 할인보다도 농지취득자격증명·지분매각·매각제외 물건이 실제 취득 범위와 입찰 리스크를 좌우합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,260,716,142원 | 0원 | 470,908,981원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,008,572,913원 | 0원 | 221,287,184원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 806,858,330원 | 0원 | 21,589,747원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,260,716,142원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,007,161원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 이천신용협동조합 | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 이천신용협동조합 | 166,400,000원 | 166,400,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 이천신용협동조합 | 163,800,000원 | 163,800,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 이천신용협동조합 | 80,600,000원 | 80,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 470,908,981원 |
근저당 채권최고액 합계 774,800,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 철근콘크리트조 2층으로, 1층은 창고·2층은 주택입니다. 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 이천시 신둔면 고척리 고척저수지 동측 인근이며, 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 230,900원/㎡이며 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 목록 8은 공부상 ‘답’이나 현황상 ‘전’으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 5·7·8은 매각결정기일까지 증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 지상권 말소동의. 목록 8의 2014.02.18 지상권은 명세서상 인수권리로 기재됐으나 2026.05.08 말소동의서가 제출됐습니다. 등기정리와 매각조건 반영 여부를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 지분매각. 목록 4·6은 지분매각입니다. 낙찰로 취득하는 지분 범위와 나머지 공유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 포함·제외 물건. 목록 2-1 제시외 건물은 포함되지만 목록 2·7·8의 일부 창고·계사·비닐하우스·닭장·콘테이너박스는 제외됩니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가 1,260,716,142원만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 실제 응찰 전 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 농지취득자격증명 관련 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 물건으로 보면 안 된다
배당표만 보면 현재 최저가 1,260,716,142원에서 채권최고액 합계 774,800,000원이 모두 충당되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인도 없어 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 하지만 이 사건의 실제 난도는 다른 곳에 있습니다. 선순위 지상권의 말소동의 처리, 농지취득자격증명 3개 목록, 지분매각 2개 목록, 포함·제외가 갈리는 제시외 구조물이 동시에 얽혀 있습니다.
또한 신건 최저가가 주변 실거래보다 유리한지 판단할 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리 인수액보다 매각조건과 실제 취득 범위를 정확히 확정하는 것이 우선인 유형입니다.
