전주지방법원 2023타경6524. 전주시 완산구 효자동3가 호반베르디움아파트 103동 15층 1506호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 15층 건물의 15층에 위치한 맨상층 복층구조입니다. 감정가는 562,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 393,400,000원입니다.
현재 소유자는 노형엽으로, 2022.01.17. 거래가액 431,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 이리주현신용협동조합 명의의 채권최고액 372,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 배중효 근저당과 압류·가압류는 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2023타경6524 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 전주시 완산구 유연로 217, 103동 15층1506호 (효자동3가, 호반베르디움아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 15층 중 15층 · 맨상층 복층구조 |
| 소유자 | 노형엽 (2022.01.17. 소유권이전 · 거래가액 431,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 393,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 307,025,461원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 사용승인 | 2007.12.20. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.01.17. 설정된 이리주현신용협동조합의 근저당권 372,000,000원입니다. 이후의 국세 압류, 배중효 근저당권, 제이비우리캐피탈·부산신용보증재단· 비엔케이캐피탈·소상공인시장진흥공단·서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권도 없습니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최승원 | 1506호 | 2022.06.14. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 최승원의 전입일 2022.06.14.은 말소기준일 2022.01.17.보다 늦으므로 선순위 대항력을 취득하지 못합니다. 보증금이 확인되지 않더라도 대항력 없는 후순위 임차관계라면 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 393,400,000원으로 감정가 562,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 393,400,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
소유자의 2022.01.17. 등기상 거래가액은 431,000,000원이지만, 과거의 개별 취득가만으로 2026.07.27. 매각기일의 시세를 확정할 수도 없습니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 대조한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 393,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,307,600원 |
| 1. 근저당 · 이리주현신용협동조합 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 2. 근저당 · 배중효 | 468,000,000원 | 15,092,400원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 17,234,800원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 25,890,592원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 25,262,613원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 948,388,005원 가운데 채권자 예상배당은 387,092,400원이며, 561,295,605원이 미배당으로 남습니다. 배당액은 채권최고액 기준 추정이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도청 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·관공서 등으로 형성된 주거지대입니다. 제반 입지조건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 15층 건물로, 2007.12.20. 사용승인됐습니다. 현상과 관리상태는 보통이며 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 개별 특성. 15층 중 15층의 맨상층 복층구조입니다. 일반 평면과 다른 구조이므로 내부 계단, 누수 흔적, 냉난방 효율과 실제 사용면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로·토지. 서측 폭 약 20m 포장도로에 접하며 도로 상태는 양호합니다. 토지는 평탄한 장방형 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·서부신시가지 지구단위계획구역이며, 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,205,000원이며 전체 토지면적은 41,794.4㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 최승원 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대열람, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해 실제 점유 원인을 확인하세요.
- 관계인 여부. 최승원은 후순위 근저당의 채무자와 동일하므로 소유자·근저당권자와의 관계, 인도 의사와 명도 협의 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 현재 매도호가를 확인한 뒤 393,400,000원이 실제로 경쟁력 있는 가격인지 판단하세요.
- 복층·맨상층 상태. 내부 복층구조와 누수·결로·옥상 영향, 난방효율, 수리 필요 여부를 현장 조사하세요.
- 체납 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분 체납액과 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 국세 압류가 등기돼 있으므로 당해세와 실제 교부청구액이 배당순위에 미치는 영향을 배당요구 종기 관련 서류에서 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 매각기일 기준으로 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 명도는 별도 문제
이 물건의 말소기준권리는 2022.01.17. 이리주현신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 점유자 최승원도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 인수할 금액은 0원이고 권리구조는 비교적 단순합니다.
다만 최승원의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았고, 후순위 근저당 채무자와 동일하다는 점은 명도 과정에서 확인해야 합니다. 또한 최근 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 점유관계는 확인 후 결정입니다.
