수원지방법원 2024타경30685. 양평군 양서면 목왕리의 펜션·주택·근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택·근린생활시설·주택 형태로 펜션에 이용되고 있습니다. 일반적인 주거용 아파트 경매와 달리 건물과 토지의 권리관계, 임차인의 점유 범위, 매각 제외 건물, 농지 취득 가능성을 함께 검토해야 합니다.
가장 먼저 눈에 들어오는 부분은 임차관계입니다. 문민숙과 쿡페스타(주)의 확인된 보증금은 각각 50,000,000원과 20,000,000원이며, 배당 추정에서는 두 보증금 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 김기태·주식회사 휘페스타·주식회사 탑코리아·주식회사 휘페스타엠앤씨는 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 따라서 7,000만원을 전체 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
더구나 목록 16에는 매각에서 제외되는 별도 건물이 존재하며, 해당 건물 때문에 법정지상권이 성립하는지 불분명하다고 명시되어 있습니다. 일부 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 이는 단순한 보증금 인수 문제를 넘어 토지 이용과 매수자격까지 연결되는 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경30685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 목왕리 347-13 일원 |
| 등기 건물 소재지 |
경기도 양평군 양서면 목왕리 347-14 제2동호 도로명주소: 경기도 양평군 양서면 목왕로617번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 다가구주택(펜션) · 근린생활시설(펜션) · 주택(펜션) |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 일부 포함 · 목록 4~6 지분매각 |
| 소유자 | 우정숙 |
| 감정가 | 3,364,268,850원 |
| 최저매각가 | 3,313,994,850원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 원주축산업협동조합 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 공시지가 | 256,800원/㎡ |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 임차인 인수는 별개
해당 근저당권은 등기 내역상 이미 말소된 것으로 표시되지만, 2024.07.03 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기도 존재하며 그 이전등기는 말소된 것으로 표시되어 있지 않습니다. 원 근저당권의 말소와 이전등기의 현재 효력 및 다른 일괄매각 목록의 등기상태를 원본에서 대조해야 합니다.
경매개시결정만을 근거로 선순위 권리가 없다고 단정하거나 모든 권리가 매각으로 소멸한다고 처리하는 것은 적절하지 않습니다. 정확한 말소기준권리와 잔존 권리의 범위는 확인이 필요합니다.
우정숙은 2012.11.27 소유권보존등기를 했으며, 2021.02.25 대신자산신탁주식회사로 소유권이 신탁되었습니다. 이후 2024.01.05 신탁재산의 귀속으로 우정숙 명의로 돌아왔습니다. 신탁 자체는 말소된 것으로 표시되어 있으나, 신탁 해소 과정과 담보권 변동을 함께 살펴야 합니다.
과거 양서농업협동조합·양주축산업협동조합·성북제일새마을금고의 근저당권은 등기 내역상 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 다만 채권최고액은 실제 채권잔액과 다르며, 이미 말소된 과거 담보권의 금액을 현재 인수액이나 배당채권액으로 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 인수액 확정 불가
현황조사 및 매각물건명세서 등에 임차인으로 기재된 사람과 법인은 총 6명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 표시된 대상은 없습니다.
확인된 보증금은 문민숙 50,000,000원, 쿡페스타(주) 20,000,000원입니다. 이 두 임차인의 보증금은 배당 추정상 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 나머지 4명의 보증금은 확인되지 않았으므로 추가 인수 부담의 유무와 금액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문민숙 | 2018.03.29 |
50,000,000원 월 12,100,000원 |
대항력 有 표기 |
배당 추정상 없음 확정일자 미상 |
인수 예상 50,000,000원 |
| 김기태 | 2023.07.19 |
보증금 미상 월차임 미상 |
대항력 有 표기 | 확정일자 미상 |
추가 인수 가능 금액 미상 |
|
쿡페스타(주) 1층 |
2019.01.15 |
20,000,000원 월 1,500,000원 |
대항력 有 표기 |
배당 추정상 없음 확정일자 미상 |
인수 예상 20,000,000원 |
|
주식회사 휘페스타 33.3㎡ |
2018.11.06 |
보증금 미상 월 1,000,000원 |
대항력 有 표기 | 확정일자 미상 |
추가 인수 가능 금액 미상 |
|
주식회사 탑코리아 119.0088㎡ |
2021.06.22 |
보증금 미상 월 500,000원 |
대항력 有 표기 | 확정일자 미상 |
추가 인수 가능 금액 미상 |
|
주식회사 휘페스타엠앤씨 33.3㎡ |
2018.11.06 |
보증금 미상 월 500,000원 |
대항력 有 표기 | 확정일자 미상 |
추가 인수 가능 금액 미상 |
현재 배당 추정에서 확인되는 매수인 인수액은 문민숙 50,000,000원과 쿡페스타(주) 20,000,000원을 합친 70,000,000원입니다.
김기태·주식회사 휘페스타·주식회사 탑코리아· 주식회사 휘페스타엠앤씨의 보증금이 확인되지 않아 전체 인수액의 상한은 산정할 수 없습니다. 배당요구 여부와 배당액도 확인되지 않았습니다.
임차인의 전입일이 경매개시결정일보다 앞선다는 사실만으로 법률상 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 특히 법인 임차인은 사업자등록과 점유 개시, 해당 임차 부분, 권리 발생 당시의 선순위 담보권을 별도로 확인해야 합니다.
일부 법인의 점유 면적이 같게 기재되어 있으므로 실제 점유 범위와 계약관계가 중복되는지도 확인해야 합니다. 그렇다고 별도 확인 없이 서로 다른 임차인을 하나로 합치거나 보증금이 없다고 간주해서는 안 됩니다.
③ 취득비용 — 최저가보다 실질 부담을 먼저 보자
신건 최저매각가는 3,313,994,850원입니다. 그러나 확인된 보증금 인수액 70,000,000원을 반영하면 최소 확인 취득부담은 3,383,994,850원입니다. 여기에는 금액이 밝혀지지 않은 임차인의 보증금과 취득세·등기비용·명도비용·농지 관련 비용 등이 포함되어 있지 않습니다.
| 구분 | 매각가격 | 확인된 인수액 | 최소 확인 취득부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 3,313,994,850원 | 70,000,000원 | 3,383,994,850원 |
| 1회 유찰 시 | 2,651,195,880원 | 70,000,000원 | 2,721,195,880원 |
| 2회 유찰 시 | 2,120,956,704원 | 70,000,000원 | 2,190,956,704원 |
각 회차의 매각가격에 현재 확인된 인수보증금 70,000,000원만 더한 계산입니다. 보증금 미상 임차인의 추가 인수액과 기타 비용은 제외되어 있습니다. 유찰 후 해당 가격에 실제로 매각된다는 의미는 아닙니다.
또한 비교할 최근 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가나 유찰 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,313,994,850원 가정)
현재 배당 추정에서 집행비용은 35,539,948원입니다. 문민숙과 쿡페스타(주)의 보증금은 배당액 없이 매수인 인수로 처리되어 있습니다.
다만 신청채권자 청구액이 2,000,000,000원으로 기재되어 있는데도 배당 추정에는 신청채권자와 다른 담보권자의 배당이 반영되어 있지 않습니다. 따라서 단순 잔액을 실제 소유자 배당액으로 확정할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 35,539,948원 |
|
임차인 · 문민숙
매수인 인수 예상 |
50,000,000원 | 0원 |
|
임차인 · 쿡페스타(주)
매수인 인수 예상 |
20,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 원주축산업협동조합 | 2,000,000,000원 | 미산정 |
| 기타 권리자·임차인 배당 | 미확정 | 미산정 |
| 집행비용 차감 후 배분 미확정 금액 | — | 3,278,454,902원 |
3,278,454,902원은 매각대금에서 추정 집행비용만 차감한 금액이며, 실제 소유자 교부액이 아닙니다. 신청채권자 배당액, 권리자별 배당순위, 조세채권, 임차인 배당 및 최우선변제 여부가 확정되지 않아 최종 배당표는 산정할 수 없습니다. 임차인 인수보증금은 매각대금의 배당액에 합산하지 않았습니다.
본건은 확인된 인수액 외에도 보증금 미상 임차인이 존재합니다. 배당요구 종기, 배당요구 여부, 확정일자, 실제 점유, 사업자등록 및 임대차계약서를 확인한 뒤 임차인별 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 법정지상권 — 매각 제외 건물이 핵심
목록 16 지상에는 철근콘크리트조 및 철골조 평지붕, 지상 2층·지하 1층의 제시외 건물이 있습니다. 용도는 사무실 등이며 면적은 약 302.3㎡입니다.
해당 건물은 매각에서 제외됩니다. 양평군 사실조회 회신에 따르면 건축허가 또는 신고 내역도 존재하지 않습니다. 최저매각가격은 이 건물로 인하여 제한받는 가격으로 산정되어 있습니다.
매각물건명세서에는 이 건물 때문에 법정지상권이 성립하는지 불분명하다고 명시되어 있습니다. 법정지상권의 성립 여부는 건물과 토지의 소유관계, 담보권 설정 당시의 상황 등 관련 사실을 검토해야 하며, 현재 사실관계만으로 성립 또는 불성립을 단정할 수 없습니다.
별도로 목록 16 지상 컨테이너사무실 2개동도 매각에서 제외됩니다. 따라서 낙찰 후 토지를 자유롭게 사용하거나 건물과 컨테이너를 즉시 철거할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
이 사건은 일부 제시외 건물을 일괄매각에 포함하면서, 목록 16의 별도 건물과 컨테이너는 제외하는 구조입니다. 입찰 전 감정평가서의 건물 도면과 매각물건명세서를 대조해 실제로 취득하는 건물과 취득하지 못하는 건물의 위치를 구분해야 합니다.
⑥ 농지취득자격증명 — 보증금 몰수 위험
매각물건명세서에 따르면 목록 16~19는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않습니다.
목록 16~18은 공부상 전·답 등이지만 현황은 주택 또는 펜션 부속토지 등으로 이용되고 있습니다. 목록 19도 공부상 답이지만 현황은 도로입니다.
양평군 사실조회 회신에 따르면 해당 토지의 전용허가사항은 없습니다. 허가 없이 토지현황을 변경한 경우 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.
현재 이용상태가 펜션 부속토지 또는 도로라는 이유만으로 농지취득자격증명 제출 의무가 사라지는 것은 아닙니다. 입찰 전 관할 행정기관에서 발급 가능성과 필요한 절차를 확인해야 합니다.
⑦ 토지·건물 현황 — 일괄매각의 구성 확인
| 목록 | 공부 및 현황 | 확인할 사항 |
|---|---|---|
| 목록 1 | 공부상 잡종지 · 현황 주택 등 펜션 부속토지 | 실제 이용상태 및 토지 이용 적법성 |
| 목록 2·9·10 | 공부상 대 · 현황 펜션 부지 | 주택 또는 근린생활시설 부지의 이용관계 |
| 목록 4~6 | 지분매각 | 취득 지분 범위 및 공유관계 |
| 목록 14·19 | 공부상 대 또는 답 · 현황 도로 | 도로 이용관계 및 농지 관련 조건 |
| 목록 15 |
공부상 목왕리 347-6·347-13 양 지상 현황은 목왕리 347-6 단일 지상 |
공부상 표시와 실제 건물 위치 차이 |
| 목록 16 | 공부상 답 · 현황 제시외 건물 부지 및 부속토지 | 건물 매각 제외 · 법정지상권 불분명 · 농취증 필요 |
| 목록 18 | 공부상 전 · 현황 주택(펜션) 부속토지 | 농취증 필요 · 무허가 현황변경 여부 |
⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평군 양서면 목왕리 소재 목왕1리 마을회관 북서측 인근입니다. 단독·전원주택, 펜션, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남측 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에는 수도권 제2순환고속도로 화도~양평 구간 두물머리 TG가 소재합니다. 감정평가상 교통환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 이용상태. 목록 7·13은 다가구주택(펜션), 목록 8은 근린생활시설(펜션), 목록 15는 주택(펜션)으로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조·조적조·목조 건물이 혼재하며, 위생·급배수설비와 개별 보일러에 의한 바닥난방설비 등이 있습니다.
- 토지 이용 규제. 계획관리지역으로, 자연보전권역·배출시설설치제한지역· 수질보전특별대책지역 등의 규제가 적용됩니다. 일부 토지에는 가축사육제한 관련 규제도 존재합니다.
- 공부와 현황의 차이. 일부 토지는 공부상 전·답·대이나, 현황은 펜션 부속토지·제시외 건물 부지·도로 등으로 이용되고 있습니다. 건물의 공부상 소재지와 실제 위치가 다른 목록도 있습니다.
- 환금성. 펜션·주택·근린생활시설 및 여러 필지를 함께 취득하는 구조로, 매각 제외 건물, 지분매각, 농지 취득 및 이용 규제가 복합되어 있습니다. 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 가정하기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 구체적인 매각 가능 가격은 산정할 수 없습니다.
펜션 운영 상태, 건물의 적법성, 토지 활용 제한, 점유관계 및 법정지상권 문제 등이 거래가격에 영향을 줄 수 있으므로 감정가 대비 최저가 차이만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 임차인별 계약 확인. 실제 임차인 6명의 계약서, 보증금, 차임, 점유 부분과 계약 종료 여부를 대조합니다. 특히 보증금 미상 4명의 금액 확인이 우선입니다.
- 대항력·우선변제 재판정. 전입 또는 사업자등록, 점유 개시, 확정일자, 배당요구 여부, 선순위 권리와의 관계를 확인합니다. 법인 임차인은 상가건물임대차보호법 등의 적용요건도 구분해야 합니다.
- 등기 및 담보권 대조. 2024.01.05 근저당권 설정과 그 말소, 2024.07.03 근저당권 이전등기의 현재 효력 및 다른 일괄매각 목록의 선순위 권리를 확인합니다.
- 매각 제외 건물 확인. 목록 16의 약 302.3㎡ 제시외 건물과 컨테이너사무실 2개동의 소유자, 점유자 및 토지 사용관계를 확인합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 건물의 존립 근거와 토지·건물 소유관계 및 담보권 설정 당시의 상황을 검토합니다. 성립 여부가 불명확한 상태에서 자유로운 토지 이용을 전제하지 않습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 16~19에 대한 발급 가능성을 입찰 전에 확인합니다. 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수보증금을 반환받지 못한다는 조건에 유의해야 합니다.
- 토지 원상회복 가능성. 허가 없이 전·답을 펜션 부속토지나 도로 등으로 이용하도록 변경했는지 확인하고, 관할 행정기관에 원상회복명령 가능성을 문의합니다.
- 지분 및 경계. 목록 4~6의 매각 지분과 공유관계를 확인하고, 지적경계 및 건물의 실제 위치는 별도 측량 필요성을 검토합니다.
- 배당 재산정. 신청채권자 청구액 2,000,000,000원과 현재 배당 추정에 반영되지 않은 채권자 배당을 실제 권리관계에 맞춰 재산정합니다.
- 가격 검증. 확인된 인수보증금 70,000,000원과 추가 인수 가능액, 취득비용, 시설 상태 및 이용 제약을 반영한 뒤 별도 시장가격 조사와 비교합니다.
- 매각 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “최저가보다 확정되지 않은 부담이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 3,364,268,850원에 최저매각가 3,313,994,850원으로 출발하는 신건입니다. 하지만 확인된 임차보증금 인수액만 70,000,000원이며, 실제 임차인 6명 중 4명의 보증금은 확인되지 않았습니다.
최소 확인 취득부담은 3,383,994,850원이고, 추가 보증금 인수와 각종 비용을 포함하면 더 커질 수 있습니다. 현재 실거래 시세도 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
특히 목록 16의 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명, 목록 16~19의 농지취득자격증명 제출 의무, 무허가 토지 현황변경에 따른 원상회복 가능성, 일부 지분매각과 불명확한 지적경계가 동시에 존재합니다.
신청채권자 배당과 근저당권 이전등기의 효력도 추가 대조가 필요합니다. 단순히 과거 근저당권이 말소된 것으로 표시되어 있다는 이유로 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없습니다.
결론적으로 현재는 인수액·매수자격·토지 이용권·실질 취득가격이 모두 확정되지 않은 고위험 복합물건입니다. 임차인별 보증금, 선순위 권리, 법정지상권, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 시장가격을 확인하기 전에는 가격 메리트나 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다.
