광주지방법원 2025타경52013. 전남 고흥군 과역면 백일리 ‘외백마을’ 안에 위치한 토지·주택 일괄매각 사건입니다. 물건 용도 표시는 연립/다세대와 토지로 분류돼 있으나, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 이문석이며, 2012년 5월 22일 거래가액 3,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤 2013년 팔영농업협동조합에 채권최고액 33,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.

권리 순서는 복잡하지 않습니다. 2013년 9월 26일 팔영농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 김선희 근저당과 팔영농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 현장 점유자와 전입세대 여부는 입찰 전에 별도로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2013.09.26. 을구 1번 팔영농업협동조합 근저당권입니다. 2020년 김선희 근저당권, 2025년 팔영농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2020년 전남신용보증재단 가압류 5,270,000원은 2021년 취하를 원인으로 이미 말소됐습니다.

② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가는 60,368,400원, 1회 유찰 후 최저매각가는 42,258,000원으로 감정가의 70%입니다. 계산상 인수액이 0원이므로 분석 기준 실질취득액도 42,258,000원입니다.

그러나 동일·유사 실거래 표본이 확인되지 않아 감정가와 최저가를 실제 시장가격에 직접 대조하기 어렵습니다. 특히 외백마을 해안취락지대의 단독주택·토지는 건물 상태, 도로 조건, 토지 형상, 농어촌 수요와 실제 점유 상태에 따라 거래가격 편차가 클 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

유찰이 거듭되면 채권자의 미배당은 늘지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권 미회수는 채권자 측 손실 문제이고, 낙찰자의 취득원가에 더해지는 금액은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,258,000원 가정)

채권 총액 68,486,645원 중 예상배당은 41,097,356원이며, 미배당액은 27,389,289원입니다. 신청채권자 청구액은 37,911,888원이고 분석 기준 회차에서 신청채권자 예상배당은 33,800,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 건물·토지 현황 — 등기보다 현장 확인이 중요

• 건물 이용. 감정평가상 목조 단층 단독주택으로 이용 중이며, 외벽은 적벽돌 등, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 새시 마감입니다.
• 면적 차이. 공부상 건물면적은 59.5㎡이나 현황 면적은 약 77.18㎡로 조사됐습니다.
• 지붕 차이. 공부상 시멘트기와지붕이나 현황은 강판지붕이며 확장 등이 있는 것으로 조사됐습니다.
• 부속건물. 부속건물 농가주택 19.8㎡는 멸실된 상태입니다.
• 지번 변동. 종전 지번 백일리 산745는 지적재조사로 폐쇄됐고, 건물은 백일리 2262 지상에 소재하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 수목인 은목서 등이 포함됩니다.
• 토지 조건. 토지면적 198.0㎡, 지목 대, 완경사 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·생산관리지역과 가축사육제한구역에 해당합니다.

⑤ 입지·입찰 체크리스트

• 입지. 전남 고흥군 과역면 백일리 외백마을 내 해안취락지대에 위치하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장과 간선도로 거리 등을 고려한 교통 사정은 보통입니다.
• 생활설비. 기본적인 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록과 인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
• 경계·소재 확인. 백일리 2261, 2262와 폐쇄 지번 산745의 관계를 지적도·토지대장·건축물대장·현황측량으로 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 인근 토지와 노후 단독주택의 실제 거래사례, 철거·수선비를 먼저 확인해야 합니다.
• 수목 포함. 일괄매각에 포함되는 은목서 등 수목의 위치와 경계 안 포함 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지·건축물 공부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2013년 팔영농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 입찰 판단의 중심은 권리보다 건물과 토지의 현황입니다. 공부상 59.5㎡인 건물이 현황 약 77.18㎡이고, 지붕 변경과 확장, 부속건물 멸실, 지적재조사에 따른 지번 변동이 함께 존재합니다. 동일·유사 거래가격 기준도 확인되지 않으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 현황은 보수적으로 검증. 이 물건은 현장조사와 공부 대조를 마친 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 유형입니다.