수원지방법원 2024타경40941. 경기도 여주시 점봉동 제1동 건물로, 감정평가상 이용상태는 문화 및 집회시설입니다. 1층은 전시장·화장실 등, 2층은 전시장·모델하우스, 3층은 모델하우스로 이용 중이며 물탱크실 부속건물도 있습니다. 소유자는 주식회사프로미스랜드입니다.
등기만 보면 말소기준은 2024.10.02. 접수된 주식회사해송의 가압류 330,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 김문선의 강제경매개시결정, 여주시 압류, 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류가 이어지며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기 밖의 물건 상태와 유치권·법정지상권 쟁점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40941 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 세종로 453 (점봉동,제1동) |
| 등기 부동산 | [건물] 경기도 여주시 점봉동 365-1외 4필지 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 문화 및 집회시설 · 1층 전시장·화장실 등 / 2층 전시장·모델하우스 / 3층 모델하우스 |
| 구조 | 일반철골구조 샌드위치판넬경사지붕 3층 건 및 경량철골구조 샌드위치판넬경사지붕 단층 건 |
| 소유자 | 주식회사프로미스랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,533,040,800원 / 1,533,040,800원 (신건) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2024.10.02. 주식회사해송의 가압류이며, 이후 등록된 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 이 물건의 핵심 — 등기 밖 위험을 먼저 봐야 한다
③ 예상배당표 (매각가 1,533,040,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,730,408원 |
| 1. 가압류 · 주식회사해송 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사청인종합건설 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김문선 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 813,310,392원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 702,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 813,310,392원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당은 유지되지만 물건 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,533,040,800원 | 702,000,000원 | 813,310,392원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,226,432,640원 | 702,000,000원 | 509,768,314원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 981,146,112원 | 702,000,000원 | 266,934,651원 | 0원 |
가격이 내려가도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 사용승인 미완료, 건축물대장 미등재, 법정지상권 불분명, 유치권 신고는 유찰만으로 사라지는 문제가 아닙니다. 특히 실거래 시세 자료가 없어 감정가나 유찰가가 시장가격보다 유리한지도 확인할 수 없습니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 용도. 문화 및 집회시설로, 1층 전시장·화장실 등, 2층 전시장·모델하우스, 3층 모델하우스 및 물탱크실 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 샌드위치판넬경사지붕 3층 건 및 경량철골구조 샌드위치판넬경사지붕 단층 건입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 옥외주차장 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 598.0㎡, 지목 잡종지, 계획관리지역, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 329,500원/㎡입니다.
- 지역·지구. 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 소하천구역에 접합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상이며, 감정평가상 현 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권·점유 확인. 가람종합건설(주)의 공사대금 1,306,064,698원 유치권 신고와 김문선의 유치권배제신청 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 매각물건명세서에 성립 여부 불분명으로 기재돼 있으므로 토지와 건물의 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 사용승인·건축물대장 확인. 사용승인 미완료 및 건축물대장 미등재 상태의 행정상 처리 가능 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 1,533,040,800원이나 유찰 후 가격이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다
이 사건은 등기와 배당만 보면 임차인도 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 그 다음입니다. 건물은 사용승인을 받지 않았고 건축물대장에 미등재되어 있으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 1,306,064,698원 유치권 신고와 그에 대한 배제신청까지 맞물려 있습니다. 실거래 자료도 없어 감정가의 적정성을 검증하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 배당상 인수액보다 유치권·토지사용관계·건축행정 상태 확인이 먼저인 사건입니다.
