수원지방법원 2024타경41654. 양평읍 공흥리 양평공흥지구한신휴플러스 104동 8층 801호 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방겸식당·화장실2·현관 등으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 18층 건물의 8층입니다. 말소기준은 2016.09.09 설정된 주식회사신한은행 근저당권 201,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 최명규 근저당과 가압류, 경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 305,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 298,166,666원, 최신 거래는 2026.08의 310,000,000원입니다. 즉 현재 최저가는 최신 거래보다는 낮지만 최근 거래 전체 평균의 102.3%이므로 평균 기준 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경41654 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 중앙로167번길 8, 104동 8층 801호 (양평공흥지구한신휴플러스) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 75.8712㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2 · 18층 중 8층 |
| 소유자 | 강숙자 · 2016.09.09 소유권이전 등기 · 거래가액 240,670,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최명규 / 107,968,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | 한신휴플러스 · 350세대 · 2016.07.01 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2016.09.09 신한은행 근저당이 말소기준이고, 2021.11.24 최명규 근저당 150,000,000원, 2024.11.27 이금옥 가압류 22,100,000원, 2025.02.04 엔에이치농협캐피탈 가압류 18,142,720원 및 경매개시결정들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
과거 등기 중 대한토지신탁 명의 신탁, 소유권이전청구권 가등기, 손복수 가압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 소유권이전청구권 가등기는 2018.11.14 말소됐고, 손복수의 80,000,000원 가압류도 2020.02.05 해제돼 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 기준으로는 신건 가격이 높다
한신휴플러스 동일 면적대로 매칭된 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 260,000,000원부터 320,000,000원까지 분포하고, 최근 12개월 평균은 298,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.87㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 75.92㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 75.92㎡ | 10 | 304,000,000원 |
| 2026.05 | 75.72㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 75.86㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 75.86㎡ | 16 | 295,000,000원 |
| 2026.04 | 75.92㎡ | 9 | 302,500,000원 |
| 2026.02 | 75.72㎡ | 10 | 295,000,000원 |
| 2026.02 | 75.87㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 2026.01 | 75.86㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 75.92㎡ | 7 | 306,500,000원 |
| 2025.10 | 75.92㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.8712㎡ | 12건 | 298,166,666원 |
현재 최저가 305,000,000원은 최근 12개월 평균 298,166,666원의 102.3%입니다. 반면 최신 2026.08 거래는 310,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 최근 한 건만 보면 경매가격이 낮지만, 최근 12건 전체 평균을 기준으로는 현재 신건 가격이 시세 이상입니다. 가격 판단은 최신 한 건보다 최근 거래 분포 전체를 함께 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 2. 근저당 · 최명규 | 150,000,000원 | 98,330,000원 |
| 3. 가압류 · 이금옥 | 22,100,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 18,142,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 391,842,720원 중 예상 배당액은 299,930,000원, 미배당액은 91,912,720원입니다. 후순위 권리의 미배당이 발생하더라도 본 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 305,000,000원 | 299,930,000원 | 91,912,720원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 244,000,000원 | 239,784,000원 | 152,058,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 200,175,520원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리 구조에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 회차별 핵심 변화는 인수위험이 아니라 매각가격과 채권자 배당 부족액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 공흥1리마을회관 남동측 인근으로, 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건물의 8층 801호이며, 급·배수, 위생, 급탕, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 10m 단지 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역을 포함하고, 자연보전권역·도시개발구역·배출시설설치제한지역·수질보전특별대책지역 등 다수의 토지이용 규제가 표시돼 있습니다. 공시지가는 1,595,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 305,000,000원은 최근 12개월 평균 298,166,666원의 102.3%입니다. 평균 기준으로는 할인 매수가 아니므로 응찰가 판단 시 최근 실거래 분포를 우선 확인해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 310,000,000원이지만, 한 건만으로 전체 시세를 대표시키지 말고 12건 평균과 함께 봐야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자에게 미배당이 발생해도 본건은 배당모델상 매수인 인수액 0원입니다. 미배당액을 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못해 표준적인 이용상황을 상정했습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 평균 이상
이 사건의 권리상 핵심은 명확합니다. 2016.09.09 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 반면 현재 신건 최저가 305,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 298,166,666원의 102.3%입니다. 최신 거래 310,000,000원보다 낮기는 하지만, 최근 평균보다 높은 가격에서 시작하는 만큼 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 입찰가격의 적정성입니다. 여기에 임대관계 미상과 내부 미확인 사항까지 입찰 전 현장에서 점검하는 것이 필요합니다.
