수원지방법원 2025타경391. 여주시 현암동 애플하우스이 1동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로서 방3·거실·주방·욕실2 등으로 사용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 최경희이며, 권리분석의 기준점은 2019.01.31. 농협은행주식회사 근저당권 183,600,000원입니다.
말소기준보다 앞선 죽변수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 뒤의 주식회사신한은행 가압류와 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경391 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 도예로 39-4, 1동 2층201호 (현암동,애플하우스이) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 방3·거실·주방·욕실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 10층건 내 2층 201호 |
| 소유자 | 최경희 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 156,743,856원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
2017.11.10. 죽변수산업협동조합의 채권최고액 2,730,000,000원 근저당권이 설정됐으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2019.01.31. 최경희에게 소유권이 이전되고 같은 날 농협은행주식회사 183,600,000원 근저당이 설정됐으며, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 2025.01.22. 주식회사신한은행 가압류 33,309,679원, 2025.01.23. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 84.2%라는 숫자보다 표본의 질이 중요
시세자료의 단지명은 애플하우스(E동), 총 8세대, 사용승인일은 2017-11-01입니다. 확인된 실거래는 아래 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 65.06㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
최저매각가 160,000,000원은 시세자료상 평균 및 최신 거래 190,000,000원의 84.2%입니다. 수치만 보면 30,000,000원 낮지만, 시세분석 대상면적은 84.9831㎡이고 실제 거래 면적은 65.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 수도 1건뿐이므로 이 84.2%를 곧바로 동일 조건 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 183,600,000원 | 156,960,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 33,309,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 216,909,679원, 예상 배당액은 156,960,000원이며 미배당액은 59,949,679원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 59,949,679원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 91,501,679원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 116,743,279원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 156,743,856원에 대해 배당 계산상 충족으로 표시돼 있고, 1회 유찰부터는 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오학동 주민센터 북동측 인근이며 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로서 방3, 거실, 주방, 욕실2 등으로 사용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 정도의 단지 내 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하고 소로3류와 접합니다.
- 공시지가. 603,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 시세 표본 보수적으로 보기. 190,000,000원 거래는 65.06㎡이고 시세분석 대상면적 84.9831㎡와 일치하지 않습니다. 84.2% 수치를 동일 면적 할인율처럼 해석하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·공부상 용도와 관련 제한을 원본에서 대조하세요.
- 배당 부족과 인수는 별개. 현재 회차 미배당액은 59,949,679원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.18.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 시세 검증은 더 필요하다
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.01.31. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 한 단계 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 최저가 160,000,000원이 시세자료상 190,000,000원의 84.2%라는 점은 긍정적인 숫자지만, 비교 거래가 1건이고 면적도 다릅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 깨끗한 권리관계와 제한적인 시세 표본을 분리해서 보는 것입니다. 현장 점유관계와 동일·유사 면적의 추가 거래를 확인한 뒤 가격을 판단하는 편이 적절합니다.
