전주지방법원 2024타경40125. 완주군 이서면 용서리의 토지 263.8㎡와 철근콘크리트구조 3층 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 현재 최저매각가는 366,987,000원으로 감정가 748,952,200원의 49.0%이며, 2회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2020.03.30. 광남새마을금고 근저당권 330,000,000원입니다. 그 뒤 설정되거나 기입된 동부새마을금고 근저당, 강제·임의경매개시결정, 가압류 6건은 매각으로 소멸합니다.
조사된 점유자는 SUNG TEA HOON, 김광교, 김현기 3명입니다. 전입일은 각각 2022.11.14.와 2024.03.05.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 다만 김광교의 보증금 180,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 배당과 명도 관계는 원문 서류를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경40125 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 764-10 · 지사제안길 48-7 |
| 물건종류 / 토지 | 다가구주택 + 토지 · 대 263.8㎡ · 1-3층 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 소유자 | 김아람 2분의 1 · 김종근 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 748,952,200원 / 366,987,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이향자 / 57,841,530원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 컨테이너 1동 매각 제외 |
| 명시 인수권리 | 해당 없음 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
2014.09.02. 설정된 남부새마을금고 근저당권 416,000,000원은 2020.03.30. 해지로 이미 말소되었습니다. 같은 날 새로 설정된 광남새마을금고 근저당권 330,000,000원이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 이후 권리들은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SUNG TEA HOON | 미상 | 2022.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 김광교 | 1층 | 2024.03.05 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 김현기 | 미상 | 2024.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준권리 이후 전입 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 3명 모두 별도의 점유자로 집계됩니다. 세 사람의 전입일은 말소기준일인 2020.03.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰가에서 보증금이 배당되지 않더라도 그 미배당금을 매수인이 승계하지 않습니다.
③ 가격과 회차 — 감정가의 49%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가 366,987,000원은 감정가 748,952,200원의 49.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 366,987,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 366,987,000원 | 49.0% | 361,049,182원 | 289,770,598원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 256,890,899원 | 34.3% | 252,494,426원 | 398,325,354원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 179,823,629원 | 24.01% | 176,506,098원 | 474,313,682원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 366,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,937,818원 |
| 2. 근저당 · 광남새마을금고 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동부새마을금고 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 이향자 | 57,841,530원 | 2,249,182원 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 45,327,200원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 6,845,248원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 익산원예농업협동조합 | 20,161,428원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 24,008,078원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 60,528,950원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 19,465,816원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 광남새마을금고 | 57,841,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 650,819,780원 중 361,049,182원이 배당되고 289,770,598원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6%를 적용한 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 전북특별자치도 완주군 이서면 용서리 소재 별숲유치원 서측 인근으로, 다가구주택·단독주택·주거나지가 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 1-3층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로, 대리석 붙임 외벽과 벽지·타일 내부 마감, 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수·소방·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 263.8㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 소로각지입니다. 개별공시지가는 437,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로1류와 소로3류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 차이. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 매각 제외. 지상 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 김아람·김종근 각 2분의 1 공유이며 강제경매개시결정은 김아람 지분에 기재되어 있습니다. 토지·건물 전체 또는 지분 매각 여부를 매각목록과 매각물건명세서에서 확정해야 합니다.
- 사건 관계. 2024타경40125 강제경매와 2025타경31124 임의경매의 병합·중복 관계 및 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 호실. 김광교는 1층 점유로 조사됐지만 SUNG TEA HOON과 김현기의 점유부분은 미상입니다. 각 층·호실별 실제 점유와 공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원본. 김광교 보증금 180,000,000원과 나머지 점유자의 미상 보증금, 확정일자·배당요구 여부를 임대차계약서와 배당요구 종기 서류로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 종류·면적·건축물대장 반영 여부를 감정평가서 원문과 현황으로 대조해야 합니다.
- 컨테이너. 지상 컨테이너 1동은 매각 제외이므로 소유자, 토지 사용관계와 인도·철거 협의 필요성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49.0%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다가구주택의 토지가격·임대수익·공실·건물 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 광남새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 점유자 3명도 모두 말소기준 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 366,987,000원이 곧 실질취득액입니다.
그러나 입찰 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 소유권은 김아람·김종근 각 2분의 1 공유이고, 강제경매개시결정은 김아람 지분에 기재되어 있습니다. 여기에 별도의 임의경매개시결정, 점유자 3명, 미상 보증금 2건, 제시외 건물, 매각 제외 컨테이너가 함께 존재합니다. 실거래 비교 없이 감정가의 49.0%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다.
권리 인수는 안전, 매각범위·점유·가격 검증은 보류. 입찰 전 가장 먼저 확인할 것은 배당액이 아니라 실제로 취득하는 토지와 건물의 지분 범위입니다.
