수원지방법원 2025타경30954. 경기도 이천시 신둔면 장동리 668-45 1동을 포함한 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가 현황에서는 기호1이 단독주택, 기호2가 단독주택의 부속 주차장으로 이용되고 있습니다. 등기부의 현재 소유자는 박철형이고, 2021.08.26 소유권이전과 같은 날 반월농업협동조합 명의의 채권최고액 324,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 현대카드 주식회사의 가압류, 이재훈·장만재의 강제경매개시결정, 정혜련의 가압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 가격 측면에서는 비교할 최근 실거래 자료가 없어, 459,913,700원이 시세 대비 저렴한지 또는 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30954 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 신둔면 장동리 668-45 1동 · 도로명 경기도 이천시 신둔면 원적로449번길 389-35 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 기호1 단독주택 · 기호2 단독주택의 부속 주차장 |
| 소유자 | 박철형 (2021.08.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 459,913,700원 / 459,913,700원 (신건) |
| 청구액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 토지상의 석축, 조경석, 정원수 등 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2021.08.26 반월농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 신둔농업협동조합 근저당과 유진 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현대카드 주식회사 가압류와 이재훈·장만재의 경매개시결정, 정혜련 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 459,913,700원에서 시작하는 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 이 최저가를 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 459,913,700원 | 81,689,061원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 367,930,960원 | 172,623,697원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 294,344,768원 | 245,179,683원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가와 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 이 숫자는 가격 경쟁력과는 별개입니다. 시세 비교 자료가 없으므로 감정가 100%·80%·64% 중 어느 구간이 적정한지는 별도 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 459,913,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,999,137원 |
| 2. 근저당 · 반월농업협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,653,624원 | 5,653,624원 |
| 4. 경매개시결정 · 이재훈 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 장만재 | 95,000,000원 | 28,260,939원 |
| 6. 가압류 · 정혜련 | 14,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 534,603,624원, 총 배당액은 452,914,563원, 미배당액은 81,689,061원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대한장애인체육회 이천선수촌 북동측 인근이며, 단독주택·농경지·근린생활시설·자연림 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 기호1 이용. 단독주택으로 이용 중입니다. 일반목구조 기타지붕 지상2층, 사용승인일은 2020.11.19입니다.
- 기호2 이용. 단독주택의 부속 주차장으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하1층, 사용승인일은 2020.11.19입니다.
- 토지 규제. 보전관리지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역이 포함되며, 기호4·5에는 준보전산지도 포함됩니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 토지상의 석축·조경석·정원수 등이 평가 및 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 전입·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 목록 2 현황 확인. 등기사항전부증명서상 단독주택 표기와 일반건축물대장·현황상 주차장 이용을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 석축·조경석·정원수 등 토지상의 시설물이 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 459,913,700원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도의 거래·매물 자료와 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당은 현재 회차에서도 81,689,061원이 발생하지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 확인과 가격 검증’이 핵심
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2021.08.26 반월농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이고, 물건의 경매 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다. 더 중요한 것은 가격을 평가할 실거래 자료가 없다는 점입니다. 따라서 신건 최저가 459,913,700원 자체를 가격 메리트로 해석하기보다, 점유·현황과 외부 시세를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 구조입니다.
