광주지방법원 2025타경52031. 전라남도 고흥군 도덕면 가야리의 토지와 인삼재배사로 이용 중인 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 150,671,700원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 67,501,000원입니다. 건물은 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 구조로 인삼재배사로 이용 중이며, 토지는 공부상 일부 지목이 전이지만 현황은 전기타, 즉 인삼재배사 건부지로 이용되고 있습니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 3월 4일 녹동농업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 농업협동조합중앙회 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 전남신용보증재단 가압류는 2024년 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 확인돼, 현장 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52031 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 1223 · 전라남도 고흥군 도덕면 성항길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 인삼재배사 |
| 건물 구조 | 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 · 판넬 마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 사경희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,671,700원 / 67,501,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 132,089,929원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.03.04 녹동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 채무자는 사경희입니다. 2024.10.25 농업협동조합중앙회의 청구금액 273,952,500원 가압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하고, 2025.09.09 녹동농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 소멸합니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
이 사건은 감정가 150,671,700원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 67,501,000원, 감정가의 44.8% 수준입니다. 다음 회차가 이어질 경우 4회 유찰 시 54,000,800원, 5회 유찰 시 43,200,640원 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 인근 또는 유사 물건의 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주택이 아니라 농지와 인삼재배사가 결합된 형태이고, 자연환경보전지역·수산자원보호구역 등의 제한도 있어 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 활용 가능성과 처분 가능성을 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,501,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,615,018원 |
| 을구 1번 근저당권 · 녹동농업협동조합 | 156,000,000원 | 65,885,982원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 273,952,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,615,018원을 제외한 65,885,982원이 녹동농업협동조합 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 전체 채권액 429,952,500원 대비 미배당액은 364,066,518원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 농지취득자격증명 — 이 사건의 핵심 리스크
매각물건명세서상 가야리 1223, 1223-2, 1224 토지는 농지취득자격증명 제출 대상입니다. 농지취득자격증명은 매각결정기일까지 제출해야 하며, 제출하지 않아 매각불허가결정이 되면 매수신청 보증금을 반환하지 않고 배당할 금액에 산입합니다. 발급 가능 여부를 해당 관서에 미리 확인해야 한다고 명시돼 있습니다.
또한 가야리 1223·1224 토지는 공부상 지목이 전이지만 현황은 전기타(인삼재배사 건부지)로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 토지의 법적 지목과 현재 건물 이용상태를 함께 놓고 농지취득자격증명 발급 가능성과 향후 이용 계획을 검토해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 고흥군 도덕면 가야리 소재로, 주변은 농경지·자연림·양어장 등이 있는 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 인삼재배사로 이용 중이며 냉방기 겸 난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 자연환경보전지역이며 수산자원보호구역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 전, 토지이용상황은 전기타, 완경사·부정형·세로한면(불)이며 토지면적은 300.0㎡로 확인됩니다.
- 공시지가. 5,810원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산이 아니라 농지와 인삼재배사 중심의 특수 이용 물건이고 각종 토지이용 제한이 있어, 처분성과 활용성은 현장·행정 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 가야리 1223·1223-2·1224 토지는 농지취득자격증명 제출 대상입니다. 입찰 전에 해당 관서에 발급 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 몰수 조건. 농취증 미제출로 매각불허가가 되면 매수신청 보증금이 반환되지 않고 배당금에 산입되는 조건을 반드시 인지해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 현황과 매각 대상의 일치 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 점유 원인, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 자연환경보전지역·수산자원보호구역·가축사육제한구역 등 제한이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현재 이용상태. 공부상 전인 토지가 인삼재배사 건부지로 이용 중이므로 농지 관련 행정처리와 현황 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 44.8%라는 수치만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증이 더 중요하다
등기상 권리분석만 보면 이 사건은 어렵지 않습니다. 녹동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 실제 입찰 위험은 다른 곳에 있습니다. 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출로 매각불허가가 되면 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
여기에 3회 유찰, 인삼재배사라는 특수 용도, 임대관계 미상, 자연환경보전지역과 수산자원보호구역 등의 제한이 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 67,501,000원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 행정·이용·환금성 검토가 입찰 성패를 좌우하는 물건으로 보는 것이 타당합니다.
