수원지방법원 2025타경31013. 사건상 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’로 분류되어 있지만, 감정평가의 실제 이용상태는 2층 단독주택입니다. 2022년 12월 사용승인된 일반목구조 건물로, 1층은 침실 1·거실·주방·식당·욕실· 드레스실·화장실·다용도실·보일러실·현관, 2층은 침실 2·욕실 구조이고 부속건물은 물탱크실 용도입니다. 현재 소유자는 김상철이며, 2024년 5월 16일 소유권이전과 동시에 한국양봉농업협동조합 명의 채권최고액 361,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
권리만 보면 기준점은 분명합니다. 2023년 농협은행주식회사 근저당권은 2024년 5월 16일 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 같은 날 접수된 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 2025년 3월 11일 같은 채권자에 의해 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 강천면 적금리 125-3 가동 · 도로명 경기도 여주시 강천면 적금리길 42-27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 2층 · 부속건물 물탱크실 |
| 건물 구조 | 2022년 12월 사용승인 · 일반목구조 기타지붕(목조)지붕 2층 |
| 소유자 | 김상철 · 2022.12.22 매매 원인 · 2024.05.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 386,742,800원 / 386,742,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 304,058,445원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 계산상 인수 0원
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못했다고 기록돼 있습니다. 따라서 ‘임차인 0명 확정’으로 단정하기보다는 매각물건명세서와 현황조사의 실제 점유관계를 입찰 전 다시 대조하는 접근이 안전합니다.
② 가격·회차 구조 — 신건은 감정가 100%
현재 회차는 유찰 0회로 최저매각가가 감정가와 같은 386,742,800원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득도 386,742,800원입니다. 즉 권리 인수로 취득원가가 추가되는 구조는 아니지만, 신건 단계라 가격 할인도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 386,742,800원 | 361,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 309,394,240원 | 304,262,721원 | 56,937,279원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 247,515,392원 | 243,250,177원 | 117,949,823원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가가 309,394,240원으로 내려가면서 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 56,937,279원이 되고, 2회 유찰 시에는 최저가 247,515,392원에 미배당액 117,949,823원이 발생합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산돼, 채권자의 미회수액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,742,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 · 매각가의 약 1.6% 추정 | - | 6,214,399원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 361,200,000원 | 361,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,328,401원 |
현재 회차 386,742,800원 가정에서는 집행비용 추정액을 제외하고 한국양봉농업협동조합의 근저당권 채권최고액 361,200,000원이 전액 배당되며, 소유자 잔여는 19,328,401원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 매각범위·토지·입지 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 목록 2 토지의 옹벽·담장·정원수 등은 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 1 부속건물 내 관정과 물탱크 등은 마을 공동재산으로 조사돼 매각에서 제외됩니다.
- 부속건물 위치. 목록 1 부속건물은 제시목록 외 토지 ‘강천면 적금리 125-29’ 지상에 소재합니다.
- 지분매각. 목록 3·4는 지분매각입니다. 근저당권의 공동담보에는 적금리 125-3 토지와 125-16 김상철 지분, 125-24 김상철 지분이 기재돼 있습니다.
- 주위환경. ‘적금2리 마을회관’ 북동측 인근이며, 주변은 전원주택과 나지 등이 혼재한 전원주택 단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 확인 토지 정보는 427.0㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘단독’, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 보전관리지역, 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 설비. LPG가스에 의한 개별난방·급탕설비와 급배수·위생설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 착시 금지. 인수 0원이므로 현재 실질취득은 최저가와 같은 386,742,800원입니다. 신건 단계에서는 감정가 대비 할인도 없습니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 현장조사 때 이해관계인 부재로 임대관계 확인이 되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본의 점유관계를 대조해야 합니다.
- 목록 3·4 지분 범위 확인. 지분매각은 단독 소유 부동산과 사용·처분 구조가 다를 수 있으므로 실제 매각지분과 현황 경계를 확인해야 합니다.
- 부속건물과 125-29 토지 관계 확인. 부속건물이 제시목록 외 토지 위에 있어 건물 사용과 토지 이용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 매각 제외 시설 확인. 관정·물탱크 등 마을 공동재산은 매각 제외이므로 낙찰 후 사용할 수 있는 설비 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역과 자연보전권역 등 다수 규제가 함께 기재돼 있어 향후 증축·용도변경·개발 계획이 있다면 관련 제한을 사전에 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각 대상과 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2024.05.16 한국양봉농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 계산상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가는 감정가와 같은 386,742,800원으로 신건 할인은 없고, 임대관계는 현장에서 확인되지 않았습니다. 여기에 목록 3·4의 지분매각, 제시목록 외 토지 위 부속건물, 마을 공동재산인 관정·물탱크 등의 매각 제외가 겹칩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘등기부에 떠안을 권리가 있느냐’보다 실제로 무엇을 얼마나 취득하고, 어떤 점유·사용관계가 남는지를 확인하는 것입니다. 권리 인수액은 0원이지만 물건 구성의 확인 난도는 낮지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
