수원지방법원 2025타경31128. 이천시 설성면 상봉리 소재 연립주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 이창열이며, 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 신청채권자의 청구액은 245,186,806원입니다. 본건은 일반적인 아파트 경매처럼 등기부의 근저당만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 여러 토지가 포함되어 있고, 일부 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 감정 이용상태상 건물은 창고로 사용되고 있습니다.
특히 등기에는 2004년 설정된 근저당과 그 변경·이전 기록이 있고, 2011년 설정된 별도 근저당에도 이전 기록이 있습니다. 최초 설정등기에는 말소 표시가 있는 반면 후속 변경·이전등기에는 말소되지 않은 것으로 표시된 내역이 있어 현재 유효한 근저당과 정확한 말소기준권리를 확정하기 어렵습니다. 경매개시결정일을 그대로 말소기준일로 적용하면 선행 근저당과 임차인의 순위를 잘못 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31128 (임의경매 · 여주지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 설성면 상봉리 143-2 |
| 건물 등기 소재지 | 경기도 이천시 설성면 상봉리 145-3 도로명주소: 경기도 이천시 설성면 설가로301번길 73-19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 목록11 건물은 감정평가상 창고 이용 |
| 매각방법 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 및 지장물 매각 제외 |
| 소유자 | 이창열 · 단독소유 |
| 감정가 | 1,137,024,380원 |
| 최저매각가 | 1,055,345,380원 · 신건 · 감정가의 92.82% |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 245,186,806원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임차관계 | 박선재 · 전입일 2011.11.11 · 보증금 미상 |
| 매수인 인수 | 미확정 · 임차보증금 및 근저당 존속 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
이러한 표시를 종합하면 2004년 근저당이 현재 존속하는지, 후속 변경·이전 기록이 어떤 효력을 갖는지 원본 등기부 전체를 확인해야 합니다. 존속한다면 해당 선행 근저당의 설정일이 말소기준 판단에 중요할 수 있습니다. 2025.04.09 경매개시결정일만을 말소기준으로 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상, 대항력 판단 주의
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선재 | 2011.11.11 | 미상 | 판정 재확인 | 미상 | 인수 가능성 미확정 |
실제 임차인 1명. 박선재의 전입신고는 2011.11.11이며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력은 주택 인도와 전입신고, 적용되는 선순위 권리 및 매각목록 등을 종합하여 판단해야 합니다.
박선재의 전입일은 2025.04.09 경매개시결정보다 빠릅니다. 그러나 2004.10.21 근저당 설정일보다 늦고, 2011.11.14 별도 근저당 설정일보다 빠릅니다. 따라서 경매개시결정보다 먼저 전입했다는 사실만으로 매수인이 보증금을 인수한다고 확정할 수 없으며, 반대로 인수액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
대항력이 매수인에게 대항 가능한 것으로 최종 확인되고 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않는 구조라면, 실질취득비용 = 낙찰가 + 미배당 인수보증금으로 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 변제되지 않는 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 인수보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
현재는 보증금과 배당순위를 확정할 수 없으므로 이 계산을 실제 금액에 적용할 수 없습니다.- 전입. 박선재 2011.11.11 신고 내역 확인.
- 보증금. 임대차계약서 및 매각물건명세서로 금액 확인 필요.
- 확정일자·배당요구. 우선변제권과 예상 배당액 확인 필요.
- 점유 목적물. 실제 점유 건물과 매각대상 건물의 일치 여부 확인 필요.
- 인수 여부. 2004년 근저당의 실제 존속 여부를 확인한 후 판단.
③ 매각 특수조건 — 농취증·제시외 건물·법정지상권
해당 토지의 취득자격 충족 여부와 증명서 발급 가능성을 입찰 전에 관할 행정기관에 확인해야 합니다. 낙찰 이후 증명서를 발급받지 못하는 상황은 직접적인 보증금 손실로 이어질 수 있습니다.
매각물건명세서에는 이 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 기재되어 있습니다. 최저매각가격 역시 지상 제시외 건물의 존재로 인한 제한을 반영한 가격입니다. 즉 토지를 낙찰받더라도 해당 건물과 그 부지를 자유롭게 사용하거나 철거할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
법정지상권의 실제 성립 여부, 제시외 건물의 소유자, 토지 사용관계와 사용 가능한 범위를 별도 확인해야 합니다.이 시설물들의 소유관계와 철거·이전 가능성, 토지 사용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다. 매각대상 토지를 취득한다고 해서 지상 시설물까지 모두 취득하는 것은 아닙니다.
실제 이용상태, 농지 관련 규제, 건축물 용도 및 향후 활용 가능성을 함께 확인해야 합니다. 감정평가 과정에서 이용상황과 경계가 개측으로 파악되었으므로 정확한 지적경계도 재확인이 필요합니다.
④ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
본건의 감정가는 1,137,024,380원, 현재 최저매각가격은 1,055,345,380원입니다. 최저가는 감정가의 92.82%로 제시되어 있습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이지만 최저가가 감정가보다 낮게 설정되어 있습니다.
이 물건에 대한 최근 실거래가, 비교 가능한 유사 물건의 거래가격, 최근 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 농지취득 조건, 제시외 건물, 법정지상권 가능성 및 임차보증금 문제까지 반영한 실질취득비용을 확인한 후 매각대상별 시장가치와 비교해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가격 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 92.82% | 1,055,345,380원 | 시세 및 인수액 미확정 |
| 1회 유찰 시 | 74.25% | 844,276,304원 | 시세 및 인수액 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 59.40% | 675,421,043원 | 시세 및 인수액 미확정 |
유찰 시나리오는 제시된 가정가격이며 실제 다음 매각기일의 최저가 확정값이 아닙니다. 임차보증금 인수액과 법정지상권에 따른 사용 제한은 반영되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,055,345,380원 가정)
아래 표와 차트의 잔액은 집행비용만 차감한 미배당 추정 잔여금으로 읽어야 합니다. 소유자에게 해당 금액이 최종 교부된다는 의미가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 금액 |
|---|---|---|
| 매각대금 | — | 1,055,345,380원 |
| 집행비용 · 추정 | — | 12,953,454원 |
| 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 245,186,806원 | 배당 미산정 |
| 근저당권 · 현재 배당채권 | 확인 필요 | 배당 미산정 |
| 임차인 · 박선재 | 보증금 미상 | 배당 미산정 |
| 집행비용 차감 후 미배당 추정 잔여금 | — | 1,042,391,926원 |
| 소유자 최종 교부 | — | 확정 불가 |
| 매수인 인수액 | — | 확정 불가 |
집행비용 12,953,454원은 추정치입니다. 미배당 추정 잔여금 1,042,391,926원은 채권자 배당 전 금액이며, 실제 소유자 교부금으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당채권액 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 이천시 설성면 상봉리 소재 상봉2리마을회관 서측 인근입니다. 농경지·목장·과수원·주택이 혼재한 마을주변 농경지대로 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 일반 대중교통 이용은 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용상태. 목록11의 가·나 건물은 세멘블럭조 건물로 현재 창고로 이용되고 있습니다. 기본적인 위생설비·급배수·전기시설이 있습니다.
- 토지 규제. 목록1·2·4·5·6·7·8·9는 계획관리지역 및 성장관리계획구역 등에 해당합니다. 목록3은 계획관리지역·농림지역·농업진흥구역 등에 해당하며, 목록10은 계획관리지역·자연취락지구에 해당합니다.
- 공통 제한. 목록별로 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 경계. 토지의 이용상황과 경계가 개측으로 파악되어 정확한 지적경계와 현황을 재확인해야 합니다.
- 환금성. 농경지와 창고로 사용 중인 건물이 결합된 일괄매각 물건이며, 농취증과 법정지상권 가능성 등으로 매수자의 활용 목적에 따라 취득·이용 조건이 달라질 수 있습니다. 비교 거래가격이 확인되지 않아 실제 환금성이나 적정가격을 정량적으로 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2004.10.21 설정된 근저당의 변경·이전 및 말소 여부를 전체 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다. 2025.04.09 경매개시결정을 기준권리로 단정하지 마세요.
- 2011년 근저당 확인. 2011.11.14 설정된 근저당과 2025.02.28 이전등기의 현재 효력, 실제 피담보채권 잔액과 배당관계를 확인하세요.
- 임차인 조사. 박선재의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 건물 및 배당요구 여부를 확인하고 선순위 권리와 비교하여 인수액을 재산정하세요.
- 농취증 발급. 목록1·3·4·6·7·8·9에 필요한 농지취득자격증명의 발급 가능성과 제출기한을 확인하세요. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 법정지상권. 목록10의 제시외 단독주택·변소 소유자와 권리관계, 법정지상권 성립 가능성 및 토지 이용 제한을 확인하세요.
- 제시외 시설물. 비닐하우스용 파이프·무선통신중계기·제시외 차량·계사·컨테이너의 소유권과 철거·이전 문제를 확인하세요.
- 지번 및 경계. 상봉리 143-2와 145-3을 포함한 전체 매각목록의 지번, 실제 경계와 건물 위치를 지적도·등기부·현장에서 대조하세요.
- 건물 용도. 공부상 우사·주택과 현황 창고 이용의 차이, 향후 사용하려는 용도의 적법성을 확인하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권자 청구액과 근저당 실제 채권액이 반영된 배당관계를 확인하고, 소유자 교부액과 임차인 미배당액을 구분하세요.
- 가격 검증. 매각대상 토지·건물별 비교사례와 실제 사용 가능 면적을 조사하고, 법정지상권 및 임차인 인수위험을 반영한 실질취득비용을 기준으로 판단하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사·감정평가서·농지 관련 서류의 최신 원본을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 권리와 취득조건이 먼저다”
이 사건은 감정가 1,137,024,380원에서 최저가 1,055,345,380원으로 낮아진 신건이지만, 감정가 대비 할인 자체를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
첫째, 2004년 근저당의 존속 여부와 말소기준권리가 확정되지 않았습니다. 둘째, 실제 임차인 박선재의 보증금과 매수인 인수 여부가 불명확합니다. 셋째, 일부 토지는 농취증을 제출해야 하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이 있습니다. 넷째, 목록10의 매각 제외 건물에 법정지상권이 성립할 여지가 있어 낙찰 후 토지 사용이 제한될 수 있습니다.
여기에 건물의 공부상 용도와 현황 차이, 제외 시설물, 불명확한 배당 추정, 확인되지 않은 실거래 시세까지 겹쳐 있습니다. 현재 회차뿐 아니라 유찰 후에도 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
결론은 가격 판단 보류·권리 및 취득조건 확인 우선입니다. 근저당 존속 여부, 임차보증금, 농취증 발급 가능성, 제시외 건물의 법정지상권을 확정하고 실제 취득 가능한 권리와 토지 이용 범위를 확인해야 비로소 가격의 적정성을 검토할 수 있습니다.
