대전지방법원 2024타경119903. 대전 서구 탄방동 78-27의 토지와 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 이용상태는 1층 근린생활시설(소매점)·계단실, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 2가구, 5층은 공부상 사무소 1개호이나 현황상 2개호로 구분 이용 중입니다. 말소기준은 2013.02.08 서대전신용협동조합 근저당권 325,000,000원입니다.
같은 날 후순위 근저당 143,000,000원이 추가로 설정됐고 두 근저당은 2014.12.31 한우리신용협동조합으로 이전됐습니다. 2024.10.16 한우리신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 이후 국 압류·국민건강보험공단 압류와 다수의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 현재 배당모델은 두 근저당 합계 468,000,000원을 전액 배당하고 미배당액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경119903 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 탄방동 78-27 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 근린생활시설·사무소 혼합 이용 |
| 토지 | 230.9㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 1,723,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 · 사용승인일 2013.02.07 |
| 소유자 | 송규복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,413,550,200원 / 1,413,550,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한우리신용협동조합 / 316,949,695원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 화단 및 조경수·5층 계단실 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.02.08
② 임차인 현황 — 대부분 후순위, 502호는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정찬종 | 1층 | 2015.03.03 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정여주 | 201호 | 2018.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영춘 | 204호 | 2013.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박혜정 | 402호 | 2019.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오현지 | 502호 | 2019.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수복 | 101호 | 2015.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김신영 | 401호 | 2020.02.10 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소미 | 303호 | 2019.10.31 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박유진 | 203호 | 2020.10.08 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 304호 | 2019.02.11 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진구 | 501호 | 2024.03.15 | 33,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유희 | 302호 | 2024.12.16 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성욱 | 202호 | 2022.02.16 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진영 | 301호 | 2023.06.02 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정균 | 502호 | 미상 | 35,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 기사항전 | - | 2022.02.16 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현재 등기된 주택임차권 9건의 보증금은 김신영 50,000,000원, 이소미 50,000,000원, 박유진 65,000,000원, 김민지 50,000,000원, 이진구 33,000,000원, 김유희 45,000,000원, 정성욱 50,000,000원, 이진영 50,000,000원, 오정균 35,000,000원으로 합계 428,000,000원입니다. 이 중 오정균을 제외한 등기 임차권자들은 조사상 전입신고가 말소기준권리 이후로 판정돼 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,413,550,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,535,502원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 서대전신용협동조합 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 서대전신용협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 929,014,698원 |
배당 시뮬레이션은 근저당 채권 468,000,000원을 전액 배당하고 미배당액 0원, 소유자 잔여 929,014,698원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 임차인 권리 확인 결과에 따라 매수인 인수 판단도 다시 검토해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 계산은 동일하게 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,413,550,200원 | 468,000,000원 | 0원 | 929,014,698원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,130,840,160원 | 468,000,000원 | 0원 | 649,131,758원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 904,672,128원 | 468,000,000원 | 0원 | 425,225,407원 | 0원 |
회차별 계산만 보면 매각가가 1,413,550,200원에서 1,130,840,160원, 다시 904,672,128원으로 내려가도 근저당 채권 468,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 이 계산은 임차인의 실제 대항력에 관한 별도 확인을 대신하지 않습니다. 특히 502호 오정균 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 건물 이용·입지 메모 (감정요항 및 매각물건명세 기준)
- 이용구성. 1층은 근린생활시설(소매점) 및 계단실, 2층은 다가구주택 4가구, 3층은 다가구주택 4가구, 4층은 다가구주택 2가구, 5층은 공부상 사무소 1개호이나 현황상 2개호로 구분 이용 중입니다.
- 증축. 건축물대장상 건축과-15922(2013.05.08) 사용승인되어 1층 피로티에 철근콘크리트구조 제1종 근린생활시설(소매점) 44.7㎡가 증축돼 있습니다.
- 입지. 대전지하철 1호선 용문역 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·주상건물·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 대전지하철 1호선 용문역이 소재합니다.
- 토지. 토지면적 230.9㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 제3종일반주거지역이고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 층별 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 현관문 잠금장치를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 오정균 대항력. 전입일·확정일자 미상으로 표시돼 있으므로 주민등록·점유·임대차계약 및 임차권등기명령 원본을 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 임차권등기 9건. 김신영·이소미·박유진·김민지·이진구·김유희·정성욱·이진영·오정균의 보증금과 배당요구 내용을 각 원본과 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 점유자. 정여주·이영춘·박혜정·오현지·강수복은 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 5층 현황. 공부상 제2종근린생활시설(사무소) 1개호이나 현황상 2개호로 구분 이용 중인 점을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 목록1 지상 화단·조경수, 목록2 5층 계단실이 감정평가와 매각에 포함돼 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 후순위”와 “실제 인수 없음”을 같은 말로 보면 안 된다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2013.02.08 근저당이 말소기준이고, 현행 임차권등기 9건과 경매개시결정·압류는 그 뒤에 위치합니다. 배당모델도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액 0원으로 계산합니다.
하지만 다가구주택은 각 호실의 점유·전입·보증금·확정일자 확인이 핵심입니다. 특히 오정균은 보증금 35,000,000원의 임차권등기가 있으면서 임차인 조사상 전입일과 확정일자가 미상으로 남아 있어 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원 확정형”보다는 후순위 권리가 다수이지만 한 건의 대항력 확인이 남은 복합 임대형 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
