대전지방법원 2025타경2200. 유성구 문지동 644-10의 철근콘크리트구조 4층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택 총 10가구로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2018.02.06 설정된 구즉신용협동조합 근저당이고, 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 핵심은 명확합니다. 확인된 임차인·점유자의 전입은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 다만 조형민·이강민·최현수·김경민·류휘린·임도경·이재연 등은 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 법적 인수 여부와 별개로 실제 점유·명도·배당요구 상태는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2200 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 문지동 644-10 · 문지로316번길 46-9 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 |
| 이용상태 | 1층 계단실 · 2~4층 다가구주택 총 10가구 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 271.8㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 오태현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,721,036,340원 / 1,721,036,340원 (신건) |
| 청구액 | 654,963,220원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 확장형발코니·발코니·계단실 감정평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준은 2018.02.06 구즉신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,020,000,000원이고, 2018.02.28에는 채권최고액 774,000,000원으로 변경등기가 있습니다. 2025.12.19에는 근저당권이 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전되고, 같은 날 근저당권부채권에 구즉신용협동조합의 근질권 554,400,000원과 한현호·한준순의 질권 설정이 이어집니다.
갑구에서는 2024.09.09 이승현 가압류 100,000,000원, 2024.11.27 하나캐피탈 주식회사 가압류 12,638,550원, 2025.03.18 임의경매개시결정, 2025.04.10 국민건강보험공단 압류가 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 2023년 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020년 한국서부발전주식회사의 302호 전세권 100,000,000원도 2023.04.10 해지로 말소됐습니다.
② 임차관계 — 인수 0원, 다만 점유자 다수
| 임차인 | 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조형민 | 201호 | 2022-12-30 | - | 미상 | 대항력 없음 | 2025-05-19 |
| 이강민 | 202호 | 2024-03-29 | - | 미상 | 대항력 없음 | - |
| 성용훈 | 203호 | 2023-01-20 | 2022-12-23 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 2025-02-20 |
| 최현수 | 204호 | 2019-10-10 | - | 미상 | 대항력 없음 | 2025-04-07 |
| 김경민 | 301호 | 2024-02-13 | - | 미상 | 대항력 없음 | 2025-04-15 |
| 류휘린 | 302호 | 2023-02-15 | - | 미상 | 대항력 없음 | 2025-05-16 |
| 임도경 | 303호 | 2018-03-26 | - | 미상 | 대항력 없음 | 2025-03-31 |
| 이혜령 | 304호 | 2018-03-22 | 2018-03-13 | 70,000,000원 | 대항력 없음 | 2025-04-15 |
| 이재연 | 401호 | 2022-07-15 | - | 미상 | 대항력 없음 | - |
| 기사항전 | - | 2024-03-29 | 2023-03-06 | 0원 | 대항력 없음 | 2025-04-25 |
③ 예상배당표 (매각가 1,721,036,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,610,363원 |
| 1. 근저당 · 구즉신용협동조합 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이승현 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 12,638,550원 | 12,638,550원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 568,787,427원 |
현재 신건 가격에서는 채권자 총액 1,132,638,550원이 전액 배당되고, 예상 소유자 잔여는 568,787,427원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,721,036,340원 | 0원 | 568,787,427원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,376,829,072원 | 0원 | 228,022,231원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,101,463,257원 | 44,589,926원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 총 청구액 1,132,638,550원 중 44,589,926원이 미배당으로 남지만, 제공된 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 가격이 낮아져도 매수인 인수액 0원이라는 권리구조는 유지됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강변어린이공원 남측 인근이며, 대규모 아파트단지·연구소·동유형 다가구주택 등으로 형성된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 간선도로가 통과하고 간선도로변에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 돌붙임·변색벽돌 치장쌓기, 내벽은 타일붙임, 바닥은 화강석물갈기, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생·급배수, 난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 271.8㎡, 대, 주상용, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,841,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·연구개발특구·일반주거구역·중점경관관리구역 등에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 점유 재확인. 10가구 이용 건물이고 세대별 배당요구 여부가 다릅니다. 현재 점유자와 실제 명도 대상 세대를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 세대 확인. 201호·202호·204호·301호·302호·303호·401호는 보증금 확인이 필요합니다.
- 203호·304호 임차권등기. 성용훈 100,000,000원, 이혜령 70,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입은 말소기준 이후입니다.
- 근저당 변경·이전 관계. 최초 1,020,000,000원 근저당 이후 774,000,000원 변경, 2025.12.19 근저당권 이전 및 근질권·질권 설정이 이어져 최신 등기관계의 원본 대조가 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,721,036,340원이 시장가보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물, 확장형발코니·발코니·계단실이 매각에 포함됩니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”
이 사건의 말소기준은 2018.02.06 근저당으로 명확하고, 이후 확인된 임차인과 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재가 1,721,036,340원, 1회 유찰가 1,376,829,072원, 2회 유찰가 1,101,463,257원에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 단일 세대 주택이 아니라 총 10가구 다가구주택입니다. 보증금 미상 점유자가 여러 명이고 203호·304호에는 임차권등기도 존재합니다. 따라서 권리금액 자체보다는 현재 점유자, 보증금, 배당요구, 명도 대상의 실제 상태를 세대별로 확인하는 것이 입찰 전 가장 중요한 과제입니다. 여기에 실거래 시세 비교자료가 없으므로 신건 최저가의 가격 경쟁력도 별도로 검증해야 합니다.
