전주지방법원 2025타경557. 김제시 용지면 예촌리의 토지와 축사 관련 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 축사부지이고, 감정평가상 건물은 동식물관련시설인 축사로 이용 중입니다. 최저매각가는 221,199,000원으로 감정가 451,426,260원의 49.0%까지 내려왔지만, 이 비율만으로 가격이 싸다고 판단할 수는 없습니다. 일반 주거용이 아닌 농지·축사 일괄물건이고, 농지취득자격증명과 용도규제, 제외물건 확인이 실제 취득 가능성과 환금성을 좌우하기 때문입니다.
권리관계는 상대적으로 단순합니다. 2021년 용지농업협동조합 근저당은 2024년 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.09.26. 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상인 만큼 현장 점유자와 실제 사업장 사용자는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경557 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 용지면 예촌리 729-5 · 도로명주소 용지로 586-34 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 3,573.7㎡ · 지목 답 · 현황 답축사 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 이용 | 동식물관련시설(축사) · 사용승인일 2020.12.11 |
| 건물 구조 | 강파이프구조 강판지붕 단층 / 경량철골구조 강판지붕 단층 |
| 소유자 | 김화중 · 2020.12.16. 매매 원인 · 2021.01.12. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 451,426,260원 / 221,199,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주김제완주축산업협동조합 / 270,925,143원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급 | 전주지방법원 김제등기소 · 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 파산등기까지 확인
최초 설정됐던 용지농업협동조합 근저당권 116,400,000원은 2024.10.02. 해지로 말소됐습니다. 이에 따라 현존 권리 중 가장 빠른 2024.09.26. 전주김제완주축산업협동조합 근저당권 276,000,000원이 말소기준권리입니다. 2025.02.21. 경매개시결정은 이보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
2024.08.12. 가압류 214,739,132원은 2024.09.27. 이미 말소됐고, 2025년 설정된 농업협동조합중앙회 및 전주김제완주축산업협동조합 가압류도 2025.12.12. 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있어 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 실질취득·가격 해석 — 49.0%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차의 최저매각가는 221,199,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석상 실질취득액은 221,199,000원입니다. 이는 감정가 451,426,260원의 49.0%지만, 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
이 물건은 농림지역·농업보호구역의 농지와 축사 관련 건물로 구성되고, 가축사육제한구역 중 전부제한지역에 포함됩니다. 일반적인 주거용·상업용 부동산보다 매수 목적과 사용 가능성이 제한될 수 있으므로, 현재 축사 이용의 적법성·기존 허가 관계·향후 사용 가능 범위를 확인하지 않은 채 유찰 횟수와 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,896,786원 |
| 1. 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 276,000,000원 | 217,302,214원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | - | 58,697,786원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.8%를 적용한 추정치입니다. 현재 회차에서는 근저당권자에게 217,302,214원이 배당되고 채권최고액 기준 58,697,786원이 미배당됩니다. 이 미배당은 말소되는 근저당권자의 부족액이며, 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용 상태. 감정평가상 건물은 모두 동식물관련시설인 축사로 이용 중입니다. 한 건물에는 기본적인 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 건물 상태 확인. 부속건물 관리사는 소재불명으로 기재돼 있습니다. 공부상 건물과 현존 건물의 위치·면적·철거 여부를 대조해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 답이지만 실제로는 축사부지로 사용 중입니다. 토지이용상황은 답축사, 지형은 평지, 형상은 세로장방입니다.
- 용도규제. 농림지역·농업보호구역이며 가축사육제한구역 전부제한지역입니다. 현재 이용 상태와 향후 사용계획이 규제에 맞는지 관계기관 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 공시지가는 ㎡당 17,400원입니다.
- 교통. 북서측 인근으로 왕복 2차선 용지로가 지나며 본건까지 소형차량 접근이 가능합니다. 근거리에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 주위 환경. 중평마을 동측 인근의 마을주변 경지정리지대이며, 일괄매각 물건의 일부는 반문제 남측 인근 농경지대로 설명돼 있습니다. 물건목록별 위치와 경계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 농지·축사라는 특수 용도와 농업보호구역·가축사육제한이 결합돼 일반 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 2회 유찰과 감정가 49.0%라는 수치만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 신청 가능 여부와 발급 조건을 매수신청 전에 관할 시·구·읍·면사무소에서 확인하세요. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 제외물건 경계 확인. 비닐하우스 1동, 내부 컨테이너, 사일로 1식은 매각에서 제외됩니다. 토지 사용과 철거·반출 책임을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 시설을 현황도, 감정평가서, 매각물건명세서에서 구분하세요.
- 축사 허가·규제 확인. 가축사육 전부제한지역과 현재 축사 이용의 관계, 기존 허가, 폐업·재가동·용도변경 가능 여부를 관계기관에서 확인하세요.
- 관리사 소재 확인. 부속건물 관리사가 소재불명으로 평가됐으므로 현존 여부와 건축물대장·등기 일치 여부를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 운영자와 점유자를 확인하고 인도 범위와 시설물 소유관계를 정리하세요.
- 파산 및 최신 등기 확인. 2025.11.27. 파산선고 등기 이후의 절차 변동과 최신 매각공고를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 실질취득액 221,199,000원이 현지 농지·축사 거래 및 수익성에 비해 적정한지 별도로 비교하세요. 감정가 대비 49.0%만으로 저가라고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 취득 조건은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 근저당 이후 권리가 정리되고 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어, 권리분석만 보면 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 그러나 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 입찰보증금이 몰수되고, 비닐하우스·컨테이너·사일로는 매각에서 제외됩니다. 공부상 답과 현황 축사부지의 차이, 소재불명 관리사, 가축사육 전부제한지역도 함께 검토해야 합니다.
최저가 221,199,000원은 감정가의 49.0%이지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 농취증 발급 가능성, 축사 사용 가능성, 포함·제외 시설의 경계, 실제 점유 상태를 모두 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 취득·활용 조건은 주의입니다.
