수원지방법원 2025타경31405. 등기상 소유자는 김요선이고, 말소기준은 2019.02.12. 접수된 대월농업협동조합 근저당입니다. 이후 김흥수의 가압류·강제경매개시결정, 신둔농업협동조합 가압류, 대월농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 등기부에는 김흥수 명의의 주택임차권도 있으나 전입신고가 2020.12.30.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다.
현황조사·매각물건명세서에는 노영호도 확인됩니다. 전입신고일은 2025.07.23.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없지만 보증금 액수는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이더라도, 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계의 최종 상태를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31405 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 흥천면 외사리 233-3 · 경기도 여주시 흥천면 이여로 608-49 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 |
| 토지 | 대 314.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김요선 |
| 감정가 / 최저가 | 360,438,650원 / 360,438,650원 (신건) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록3 지분매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.02.12. 대월농업협동조합 근저당입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고 근저당 채권최고액은 540,000,000원으로 등기됐습니다. 2019.04.30.에는 같은 근저당권의 변경등기로 채권최고액 258,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후의 가압류·경매개시결정과 주택임차권은 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차·점유관계 — 인수 0원이나 확인할 항목은 남는다
| 성명 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노영호 | 확인된 점유자 | 2025.07.23 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김흥수 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.30 | 2021.02.01 | 150,000,000원 | 없음 | 2025.02.14 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 최근 실거래 비교자료가 없다
이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 등 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 360,438,650원 또는 최저가 360,438,650원이 현 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 가격 평가는 별도의 실거래 확인이 필요한 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 360,438,650원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,846,141원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대월농업협동조합 | 540,000,000원 | 354,592,509원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김흥수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 김흥수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신둔농업협동조합 | 51,177,489원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 대월농업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,041,177,489원, 예상 배당액은 354,592,509원이며 신건 기준 미배당은 686,584,980원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 외사2리 마을회관 남서측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호(2)는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층으로 외벽은 석재 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비·난방시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 314.0㎡, 계획관리지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 135,200원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김흥수 관계 확인. 임차권자이면서 가압류·강제경매 채권자로 나타나는 경위를 임대차계약서, 배당요구, 등기 원본과 대조하세요.
- 노영호 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 최종본을 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 목록3은 지분매각이고 제시외 건물도 포함되므로 토지·건물·지분의 정확한 매각범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 360,438,650원의 시세 적정성을 판단하기 어렵습니다. 인근 유사 토지·주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 자금. 신건 360,438,650원, 1회 유찰 시 288,350,920원, 2회 유찰 시 230,680,736원의 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 매각대상 목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수액보다 ‘관계와 범위’가 핵심
이 사건은 숫자만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 확인된 임차관계도 모두 2019.02.12. 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 그래서 선순위 임차보증금을 떠안는 전형적인 인수형 경매는 아닙니다. 하지만 노영호의 보증금 미상, 김흥수의 임차권·가압류·강제경매 채권자 지위 중첩, 그리고 일괄매각·지분매각·제시외 건물 포함이라는 조건이 동시에 존재합니다.
또한 최근 실거래 자료가 없어 360,438,650원이 시세상 유리한 가격인지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 0원”이라는 한 문장보다, 임차관계의 실체와 실제 매각대상 범위를 정확히 확인하고 감정가의 시장 적정성을 별도로 검증하는 것입니다.
