수원지방법원 2025타경31416. 등기상 소유자는 신수경이고, 2023.12.15. 양평농업협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당권은 2025.03.20. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 경매 역시 같은 회사가 신청했습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 시세 표본을 바로 대조할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 298,819,760원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 주어져 있지 않습니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 동일합니다. 가격 판단보다 먼저, 감정평가서에 적힌 임대관계 미상, 제시외 옥탑 다락, 경사가 가파른 접근로, 토지 규제와 실제 지적경계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31416 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 신복리 402-19 · 경기도 양평군 옥천면 검듸길 214 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태는 단독주택 |
| 토지 | 554.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층 · 사용승인일 2023.11.24 · 1층 방1·거실·주방·화장실1·보일러실 등 |
| 제시외 건물 | 옥탑1층 다락 · 건축물대장에는 등재, 등기사항전부증명서에는 미등재 · 일괄매각에 포함 |
| 소유자 | 신수경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,819,760원 / 298,819,760원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 160,708,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.12.15. 양평농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2025.04.04. 농업협동조합자산관리회사 앞으로 이전됐으나 기존 근저당권의 이전으로, 경매신청채권자 역시 농업협동조합자산관리회사입니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 비교자료 없이 ‘저가’ 판단 금지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 298,819,760원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 298,819,760원입니다. 다만 같은 유형의 최근 12개월 평균이나 최신 거래자료가 제시되지 않아, 이 금액이 주변 시세 대비 어느 수준인지 수치로 비교할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 298,819,760원 | 200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 239,055,808원 | 200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 191,244,646원 | 187,767,221원 | 12,232,779원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권자 미배당이 12,232,779원 발생하지만, 제공된 시나리오상 그 미배당이 매수인에게 승계되는 금액은 여전히 0원입니다. 즉 회차가 내려가면 매각대금은 감소하지만, 현재 자료상 별도의 인수금이 붙어 실질취득액이 다시 올라가는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,819,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,983,477원 |
| 1. 근저당 · 양평농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,836,283원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,983,477원, 근저당 180,000,000원, 가압류 20,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 93,836,283원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 및 토지자료 기준)
- 입지. 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 신복2리마을회관 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 접근은 가능하지만 접근로는 대체로 경사가 가파른 도로이고, 일반 대중교통 이용은 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 554.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 226,400원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건물. 경량철골구조 단층 주택으로 사용승인일은 2023.11.24, 기본 위생·급배수 설비와 유류보일러 난방설비가 되어 있고 건물 현상은 보통으로 평가됐습니다.
- 제시외 건물. 건축물대장에 등재된 옥탑1층 다락은 등기사항전부증명서에는 미등재 상태이며, 매각물건명세서 비고상 일괄매각에 포함됩니다.
- 경계 확인. 감정평가에서는 이용상황 및 경계를 개측·목측 등으로 파악했으므로, 정확한 지적경계와 이용상황이 필요하면 측량 등으로 재확인하도록 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입관계, 보증금·확정일자 여부를 확인하세요.
- 제시외 다락. 옥탑1층 다락이 건축물대장에는 등재돼 있으나 등기에는 미등재 상태입니다. 일괄매각 포함 여부와 현황을 매각물건명세서 원본 및 현장에서 다시 대조하세요.
- 진입로. 일반 차량 접근은 가능하나 도로 경사가 가파른 것으로 조사됐습니다. 실제 차량 진입성과 계절별 이용 상태를 확인하세요.
- 토지 규제. 보전관리지역을 비롯한 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 규제가 중첩됩니다. 향후 증축·개발·용도변경 계획이 있다면 관련 제한을 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 298,819,760원이 시장가격보다 낮다는 전제에서 입찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 지적경계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격보다 현장 검증이 먼저”
등기 권리만 보면 2023.12.15. 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신고 임차인이 없다는 사실만으로 점유관계까지 확정할 수는 없고, 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 또한 일괄매각에 포함된 미등기 옥탑 다락, 가파른 접근로, 중첩된 토지 규제와 지적경계 재확인 필요성이 있습니다.
무엇보다 현재는 감정가 298,819,760원이 그대로 최저가인 신건이고, 이를 최근 거래와 비교할 자료가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘인수 0원’만 보고 가격 메리트를 판단하는 것이 아니라, 점유·제시외 건물·진입·토지 제한을 확인한 뒤 298,819,760원의 적정성을 별도로 검증하는 것입니다.
