수원지방법원 2025타경31429. 양평군 옥천면 신복리 뉴한화타운하우스 1동 103호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 1,2층 단위세대이며, 감정가 220,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다.

권리 구조는 2016년 12월 30일 경서농업협동조합 근저당권을 중심으로 분석합니다. 채권최고액은 228,000,000원이고, 이후 설정된 김태기 근저당권 200,000,000원도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리 소멸과 투자 수익성은 별개입니다. 실제 임차인의 보증금이 미상이고, 확인된 거래사례는 본건과 면적이 다른 과거 기록입니다. 소규모 단지와 대중교통 접근성까지 고려하면, 입찰가격을 결정하기 전에 확인해야 할 사항이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

핵심은 을구 17번 경서농업협동조합 근저당권입니다. 2016년 12월 30일 설정된 채권최고액 228,000,000원의 근저당권으로, 이 권리를 말소기준으로 봅니다.

그 이후 설정된 을구 19번 김태기 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 종전 근저당권과 전세권 중 등기부상 이미 말소된 권리들은 현재의 매수인 인수채무로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 전기성 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 집계합니다.

전기성의 전입일은 2023년 8월 4일로, 말소기준권리 설정일인 2016년 12월 30일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정할 수 없으며, 일반적인 매각에 따른 임차보증금 승계 구조에 해당하지 않습니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권 및 배당 가능 금액은 확정할 수 없습니다. 배당요구 신고가 있다는 사실만으로 보증금 규모나 배당순위를 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래 평균 2.03억을 그대로 믿으면 안 된다

뉴한화타운하우스의 확인된 거래사례는 다음과 같습니다. 단지 규모는 8세대이며, 준공일은 2010년 12월 15일입니다.

거래자료 평균은 203,333,333원이고, 가장 최근에 확인되는 거래는 2022년 6월의 210,000,000원입니다. 최저가 220,000,000원은 과거 거래 평균의 108.2%로 표시됩니다.

하지만 이 수치를 현재 시세에 대한 할인율 또는 할증률로 받아들이면 안 됩니다. 본건 대상 면적은 71.22㎡인 반면, 거래사례의 면적은 129.85129.88㎡로 서로 다릅니다. 거래시점 역시 20212022년으로, 2026년의 거래가격을 직접 보여주지 못합니다.

따라서 신건 최저가 220,000,000원의 가격 경쟁력은 아직 검증되지 않았습니다. 본건과 면적·구조·위치가 유사한 최근 거래 또는 감정평가 사례를 확인한 뒤 입찰가격을 산정하는 접근이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

채권최고액 기준 단순 추정입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다. 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 경서농업협동조합에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 김태기 근저당권의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

전체 채권최고액 기준 채권 합계는 428,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 216,120,000원, 미배당액은 211,880,000원입니다. 이 금액은 채권자 측의 미회수 추정액이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 미배당액의 관계

제시된 시나리오에서는 유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액이 증가하지만, 매수인 예상 인수액은 0원으로 유지됩니다. 이는 후순위 근저당권이 배당 부족과 관계없이 매각으로 소멸하는 구조를 반영한 결과입니다.

다만 유찰로 최저가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 시세를 신뢰할 만한 비교사례가 없어 각 회차의 최저가가 실제 가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 임차관계와 실제 배당순위 또한 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 신복3리마을회관 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·농경지 등이 혼재하며, 제반 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능합니다. 근거리에 노선버스 정류장이 있으나, 정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 편의도는 다소 불편한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 1,2층 단위세대이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 LPG 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 본건 동측으로 폭 45m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 계획관리지역이며, 부정형 완경사지의 다세대주택 건부지입니다. 토지면적은 1,432.0㎡이고 공시지가는 262,700원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·성장관리계획구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 지정이 확인됩니다. 이용 및 개발 관련 사항은 관계 기관의 원본 확인이 필요합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 단지입니다. 비교 가능한 최근 거래가 부족하고 대중교통 편의도도 다소 불편해, 매도 시 거래기간과 적정 매도가격에 관한 추가 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동일면적 시세 확보. 대상 면적 71.22㎡와 비교 가능한 거래를 확보하세요. 기존 129.85129.88㎡ 거래의 평균을 그대로 입찰가 기준으로 사용하는 것은 부적절합니다.
• 실거래 시점 확인. 확인된 거래가 20212022년이므로 최근 가격 수준과 시장 변화를 별도로 확인해야 합니다. 현재의 가격 상승·하락 추세를 이 사례만으로 단정할 수 없습니다.
• 임차인 보증금 확인. 전기성의 보증금·확정일자·임대차계약서 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 대항력·점유 재확인. 확인된 전입일은 말소기준 이후이지만, 실제 점유 현황과 관련 서류를 확인하고 명도 절차를 예상해야 합니다.
• 등기부 대조. 을구 18번 근저당권의 말소 상태와 18-1번 이전등기의 관계, 을구 17번 및 19번의 현황을 최신 등기부로 확인하세요.
• 배당 추정 점검. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 변동할 수 있으므로 예상배당을 확정 배당으로 취급하지 마세요.
• 현장 점검. 1,2층 단위세대의 내부 구조, 설비 상태, 차량 접근 및 실제 이용 현황을 확인하세요.
• 환금성 점검. 총 8세대 단지와 대중교통 편의도에 따른 매수 수요 및 재매각 가능성을 검토하세요.
• 자금 계획. 입찰보증금, 잔금, 취득 관련 비용 및 명도·수선비 등을 실제 입찰조건에 맞춰 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.09.30. 매각기일과 최저매각가, 매각조건 및 사건 진행 상태를 법원 공고로 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

양평 뉴한화타운하우스 103호는 2016년 경서농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 전기성의 전입일 역시 말소기준 이후여서, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 보증금과 확정일자 등 임차관계의 세부 사항이 확인되지 않았고, 시세 비교자료도 본건과 면적이 다른 20212022년 거래뿐입니다. 총 8세대 규모와 다소 불편한 대중교통 여건도 환금성 검토에 반영해야 합니다.

종합적으로 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격 경쟁력은 미확인 상태입니다. 신건 최저가 220,000,000원을 기준으로 섣불리 수익성을 판단하기보다, 임차관계·등기 원본을 확인하고 유효한 비교시세를 확보한 다음 입찰 여부와 가격을 검토하는 것이 적절합니다.